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土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 可是,该合作社理事长张凯华向《经济观察报》记者诉苦道,尽管地方政府推动了土地改革,但金融机构在审查中只有自有物品才能抵押贷款,耕地所有权归集体,承包权归农户,合作社的使用权无法抵押贷款。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 城镇化是对中国农业和工业、乡村与城市、农民与市民做出的整体性再安排——土地从分散通过流转趋向集中,农业生产将由一家一户的耕种转向规模化、现代化的经营,从土地中释放出的大量农村劳动力将被引导进入城市、城镇,变身为市民。 第一财经日报 叶开  从1999年至今,全国土地出让总价款累计已近30万亿元,这里面地方政府拿走了多少,被征地的农民又分到了多少?  这涉及到“土地财政”中一个重要问题,即土地的增值收益是如何分配的?所谓土地增值收益,就是改变土地现有用途或者增加开发强度而新增的纯收益。一般而言,土地出让总价款在减去了地上附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五项费用后,剩余金额就是土地增值收益,它包括支付给农民的土地补偿、安置补助费、农民社会保障费用,也包括政府收取的各类税费和获得的出让金纯收益。失地农民补偿相对较低  当前土地增值收益的分配格局是什么样的情况?比较被公众认可的观点认为,总体上,目前土地增值收益分配中政府占有份额较高,被征用土地的农民占有份额较低。根据农业部农业政策研究中心研究员廖洪乐2008年的一项研究,以全国土地出让为例,1995年全国每公顷土地出让金纯收益为66.1万元,其中政府获得47.2万元,集体和农民获得18.9万元,政府与集体和农民的土地增值收益分配比例为2.5:1。 尽管在他心目中,合作社理想的规模是流转万亩农田,可“每增加几十亩,就需多采购一份农资、添置一台农机,合作社目前没有足够的资金储备。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 习近平总书记指出,“城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”。眼下,这一场宏大的变革正如火如荼的展开。 目前,中国农业已超过工业成为最大的面源污染产业。中国耕地不足世界10%,化肥使用量超过了全世界总量的1/3。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 农村土地农民集体所有,是农村基本经营制度的根本,必须得到充分体现和保障,不能虚置。 任何组织和个人都不能取代农民家庭的土地承包地位,都不能非法剥夺和限制农户的土地承包权。 土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 尽管在他心目中,合作社理想的规模是流转万亩农田,可“每增加几十亩,就需多采购一份农资、添置一台农机,合作社目前没有足够的资金储备。 这样的宣传是错误的。 农村土地农民集体所有,是农村基本经营制度的根本,必须得到充分体现和保障,不能虚置。 在土地承包出去之前,政府应对当地土壤进行检测,形成数据库。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 因为它混淆了农用地和建设用地不同的价格。 可当大量土地经营权从承包权中分离出来时,粮食直补政策却依然如故。 让春晖集团苦恼的另一个问题是,尽管企业成为湖北最大的种田大户,但国家的“粮食直补”却一分也落不到实际的经营者手中,而统统都发给了土地的承包者。 不得违法调整农户承包地,不得以退出土地承包权作为农民进城落户的条件。 让春晖集团苦恼的另一个问题是,尽管企业成为湖北最大的种田大户,但国家的“粮食直补”却一分也落不到实际的经营者手中,而统统都发给了土地的承包者。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 守住政策底线。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 不得违法调整农户承包地,不得以退出土地承包权作为农民进城落户的条件。 通过实践探索和理论创新,逐步完善“三权”关系,为实施“三权分置”提供有力支撑。土地增值分配差距拉大 农民征地补偿跟不上地价上涨。 各界人士普遍认为,土地“三权”分置的确立是城镇化的序曲,同样将带给中国带来深远的影响。 当“人口红利”渐消之际,中国政府正酝酿着以“土地集中—人口集中—城镇化”为路径释放出潜藏着的“土地红利”。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 目前,全国已有2545个县(市、区)、2.9万个乡镇、49.2万个村开展了农民土地承包经营权确权登记颁证工作,完成确权面积7.5亿亩,接近农村家庭承包耕地面积的60%。 近日,为进一步健全农村土地产权制度,推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。 原来政府默认或鼓励资本进入农地流转,但一直未明文确定,两办的《意见》出台后,给承包土地的各路资本吃了一颗“定心丸”。 当农地开始集中耕种,高昂的流转成本就成为新土地经营者的第一块“绊脚石”。枣庄市徐庄镇土地合作社是全国第一个获得工商注册的土地合作社,入社农民第一次拿到了政府发放的土地使用权证。 “饥饿”的土地  [摘要]分田到户30多年后,伴随着土地流转的闸门松动,土地开始苏醒。同时苏醒的,还有农民对资金的渴望。 农村土地农民集体所有,是农村基本经营制度的根本,必须得到充分体现和保障,不能虚置。 不过,他却 是他们的老板,是内蒙古锡林郭勒盟多伦县小有名气的种植大户。 “有一些人甚至写文章说,政府通过征地剥夺了农民几万亿。 加快放活土地经营权。赋予经营主体更有保障的土地经营权,是完善农村基本经营制度的关键。 当“人口红利”渐消之际,中国政府正酝酿着以“土地集中—人口集中—城镇化”为路径释放出潜藏着的“土地红利”。 如果与政府商业用地出让收入相比,集体和农民在土地增值收益分配中的比例会更低。根据2007年对东部某市的调查,政府征用农民水田、集体建设用地和未利用土地用于商业开发时,政府与集体和农民的土地增值收益分配比分别为48:1、98:1和196:1。不过,也有部分经济发达地区(在全国,比例不高),集体经济组织用自己的土地搞工商业开发,其土地增值收益部分主要由集体和农民占有,国家在增值收益中分配的比例过低。最近几年来,城市建设用地价格迅猛上涨,而征地补偿标准却没有做出相应调整,新增提高的农民社会保障费用也有限,致使集体和农民在土地增值收益分配中处于更加不利的地位。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 因为它混淆了农用地和建设用地不同的价格。 目前,全国已有2545个县(市、区)、2.9万个乡镇、49.2万个村开展了农民土地承包经营权确权登记颁证工作,完成确权面积7.5亿亩,接近农村家庭承包耕地面积的60%。 只有土地经营权首先从承包权中分离出来,土地才有可能在现有制度下集中耕种、规模化生产,人才能走出耕地、脱离农业向城市转移。 坚持农民主体地位,维护农民合法权益,把选择权交给农民,发挥其主动性和创造性,加强示范引导,不搞强迫命令、不搞一刀切。 经营主体有权使用流转土地自主从事农业生产经营并获得相应收益,经承包农户同意,可依法依规改良土壤、提升地力,建设农业生产、附属、配套设施,并依照流转合同约定获得合理补偿;有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地。 不过,他却 是他们的老板,是内蒙古锡林郭勒盟多伦县小有名气的种植大户。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 城镇化是对中国农业和工业、乡村与城市、农民与市民做出的整体性再安排——土地从分散通过流转趋向集中,农业生产将由一家一户的耕种转向规模化、现代化的经营,从土地中释放出的大量农村劳动力将被引导进入城市、城镇,变身为市民。 ”  终于2016年10月30日,中央政府下发《意见》,中国土地“三权”分置正式确立。 在土地承包出去之前,政府应对当地土壤进行检测,形成数据库。 坚持因地制宜。 加快放活土地经营权。赋予经营主体更有保障的土地经营权,是完善农村基本经营制度的关键。 当然,政府在土地增值的使用上,要照顾农村发展的需要。土地对资金的饥渴急切强烈 农业金融发展仍存困境。 粮食直补,原本是为促进粮食生产、调动农民种粮积极性,国家财政按粮食实际种植面积,对农户直接给予的补贴。 可是,当土地承包权与经营权分离后,各路私人、产业或是金融资本都有着强烈的逐利性,经营者每年要交纳高额的承包费用,为了避免亏损,赚取利润,往往就会弃种粮食,而选择种植高附加值的经济作物,这必然会使大量耕地面临“非粮化”的隐忧,危机国家粮食安全。 承包农户转让土地承包权的,应在本集体经济组织内进行,并经农民集体同意;流转土地经营权的,须向农民集体书面备案。 “在发展现代农业的过程中,一定要重视环境污染的问题。 习近平总书记指出,“城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”。眼下,这一场宏大的变革正如火如荼的展开。 不过,他却 是他们的老板,是内蒙古锡林郭勒盟多伦县小有名气的种植大户。 李元认为,建设部一份研究报告表明,每年仅为农村人口进入城市,政府就要投入4000亿元用于基础设施建设。 “三权分置”是农村基本经营制度的自我完善,符合生产关系适应生产力发展的客观规律,展现了农村基本经营制度的持久活力,有利于明晰土地产权关系,更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益;有利于促进土地资源合理利用,构建新型农业经营体系,发展多种形式适度规模经营,提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率,推动现代农业发展。原则  不能把农村土地集体所有制改垮了  尊重农民意愿。 土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 李元认为,建设部一份研究报告表明,每年仅为农村人口进入城市,政府就要投入4000亿元用于基础设施建设。 ”事实上,全国部分地区也爆出合作社负责人因经营不善而“跑路”。 这样的宣传是错误的。 “三权分置”是农村基本经营制度的自我完善,符合生产关系适应生产力发展的客观规律,展现了农村基本经营制度的持久活力,有利于明晰土地产权关系,更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益;有利于促进土地资源合理利用,构建新型农业经营体系,发展多种形式适度规模经营,提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率,推动现代农业发展。原则  不能把农村土地集体所有制改垮了  尊重农民意愿。 ”事实上,全国部分地区也爆出合作社负责人因经营不善而“跑路”。 中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平认为,经营者拿着土地经营权去贷款,如果经营不善、无法按时还款,银行无法收回土地,会面临两难境地。叶剑平解释说,经营权是承包权派生出来的,经营权实际上是租赁权。 充分认识农村土地制度改革的长期性和复杂性,保持足够历史耐心,审慎稳妥推进改革,由点及面开展,不操之过急,逐步将实践经验上升为制度安排。”事实上,全国部分地区也爆出合作社负责人因经营不善而“跑路”。 目前,中国农业已超过工业成为最大的面源污染产业。中国耕地不足世界10%,化肥使用量超过了全世界总量的1/3。 2007年颁布的《物权法》将土地承包经营权界定为物权,但分离出来的经营权在法律层面是应该被视为物权还是债权,争论始终不绝于耳。 不得违法调整农户承包地,不得以退出土地承包权作为农民进城落户的条件。 “饥饿”的土地  [摘要]分田到户30多年后,伴随着土地流转的闸门松动,土地开始苏醒。同时苏醒的,还有农民对资金的渴望。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 曾担任国土资源部副部长的李元2005年在其《中国城市化进程中的征地制度改革》一文中表示,“主张农用地转为建设用地的增值全部归于被征地农民”听起来似乎有道理,但不符合国情,也不符合土地利用和管理的规律,实行起来难以操作,当前也不宜采用。 党的十八大报告提出,改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。 守住政策底线。 可当大量土地经营权从承包权中分离出来时,粮食直补政策却依然如故。 农民集体有权依法发包集体土地,任何组织和个人不得非法干预;有权因自然灾害严重毁损等特殊情形依法调整承包地;有权对承包农户和经营主体使用承包地进行监督,并采取措施防止和纠正长期抛荒、毁损土地、非法改变土地用途等行为。 土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 城镇化的基石  土地“三权”分置改革需要大量配套措施来不断完善,同时也需要从法律层面进一步厘清。 廖洪乐的研究显示,1995—2005年间,土地出让价格上涨了3.6倍,而征地补偿标准却只提高了0.5倍。 ”李元称。他认为,农用地由于收益低,因此价格低。 党的十八大报告提出,改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。 城镇化是对中国农业和工业、乡村与城市、农民与市民做出的整体性再安排——土地从分散通过流转趋向集中,农业生产将由一家一户的耕种转向规模化、现代化的经营,从土地中释放出的大量农村劳动力将被引导进入城市、城镇,变身为市民。 廖洪乐的研究显示,1995—2005年间,土地出让价格上涨了3.6倍,而征地补偿标准却只提高了0.5倍。 原来政府默认或鼓励资本进入农地流转,但一直未明文确定,两办的《意见》出台后,给承包土地的各路资本吃了一颗“定心丸”。 守住政策底线。 农村集体土地由作为本集体经济组织成员的农民家庭承包,不论经营权如何流转,集体土地承包权都属于农民家庭。 土地,是最为基础的生产要素,历次土地改革都释放出巨大的发展潜力。 粮食直补,原本是为促进粮食生产、调动农民种粮积极性,国家财政按粮食实际种植面积,对农户直接给予的补贴。 在各地自发或有组织的改革试点中,农村土地所有权、承包权、经营权分置涌现出诸多新的共性矛盾。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 有人说,没有建国初期的“土改”,就没有新中国前三十年稳固的政权;没有“大包干”释放出农民的积极性,就没有近三十年粮食安全的保障、工业经济的崛起以及改革开放的成就。 在国外,土地是农户个人的财产,可以继承、可以自由转让,农户对土地往往倍加爱惜,阶段性的休耕、轮耕。 农村集体土地由作为本集体经济组织成员的农民家庭承包,不论经营权如何流转,集体土地承包权都属于农民家庭。 农村集体土地由作为本集体经济组织成员的农民家庭承包,不论经营权如何流转,集体土地承包权都属于农民家庭。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能。 不得违法调整农户承包地,不得以退出土地承包权作为农民进城落户的条件。 ”陈清教授认为,在土地三权分置后,国家应该出台相关政策,引导种田大户科学合理利用土地。 集体土地被征收的,农民集体有权就征地补偿安置方案等提出意见并依法获得补偿。 在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能。 只有土地经营权首先从承包权中分离出来,土地才有可能在现有制度下集中耕种、规模化生产,人才能走出耕地、脱离农业向城市转移。可是,当土地承包权与经营权分离后,各路私人、产业或是金融资本都有着强烈的逐利性,经营者每年要交纳高额的承包费用,为了避免亏损,赚取利润,往往就会弃种粮食,而选择种植高附加值的经济作物,这必然会使大量耕地面临“非粮化”的隐忧,危机国家粮食安全。 通过实践探索和理论创新,逐步完善“三权”关系,为实施“三权分置”提供有力支撑。土地增值分配差距拉大 农民征地补偿跟不上地价上涨。 经营主体有权使用流转土地自主从事农业生产经营并获得相应收益,经承包农户同意,可依法依规改良土壤、提升地力,建设农业生产、附属、配套设施,并依照流转合同约定获得合理补偿;有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地。 文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 有人说,没有建国初期的“土改”,就没有新中国前三十年稳固的政权;没有“大包干”释放出农民的积极性,就没有近三十年粮食安全的保障、工业经济的崛起以及改革开放的成就。 “三权分置”是农村基本经营制度的自我完善,符合生产关系适应生产力发展的客观规律,展现了农村基本经营制度的持久活力,有利于明晰土地产权关系,更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益;有利于促进土地资源合理利用,构建新型农业经营体系,发展多种形式适度规模经营,提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率,推动现代农业发展。原则  不能把农村土地集体所有制改垮了  尊重农民意愿。 任何的改革都是在曲折中探索。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 当农地开始集中耕种,高昂的流转成本就成为新土地经营者的第一块“绊脚石”。枣庄市徐庄镇土地合作社是全国第一个获得工商注册的土地合作社,入社农民第一次拿到了政府发放的土地使用权证。 严格保护农户承包权。农户享有土地承包权是农村基本经营制度的基础,要稳定现有土地承包关系并保持长久不变。土地承包权人对承包土地依法享有占有、使用和收益的权利。 土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 农民集体是土地集体所有权的权利主体,在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护农民集体对承包地发包、调整、监督、收回等各项权能,发挥土地集体所有的优势和作用。 中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平认为,经营者拿着土地经营权去贷款,如果经营不善、无法按时还款,银行无法收回土地,会面临两难境地。叶剑平解释说,经营权是承包权派生出来的,经营权实际上是租赁权。 集体土地被征收的,农民集体有权就征地补偿安置方案等提出意见并依法获得补偿。 粮食直补,原本是为促进粮食生产、调动农民种粮积极性,国家财政按粮食实际种植面积,对农户直接给予的补贴。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 目前,全国已有2545个县(市、区)、2.9万个乡镇、49.2万个村开展了农民土地承包经营权确权登记颁证工作,完成确权面积7.5亿亩,接近农村家庭承包耕地面积的60%。 为了保证拥有承包权的农民放心地流转土地,进入城市,数年前各地方政府就开始对土地进行确权。 一种观点认为,承包权和经营权,从本质上说都是为了解决使用权的问题。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 ”  土地经营权从承包权的分离中,贷不到款已成为这个中国最早的土地合作社最大的瓶颈。作为产业资本的进入者,湖北春晖集团流转了土地12.3万亩,成为当地最大的“粮王”。 严格保护农户承包权。农户享有土地承包权是农村基本经营制度的基础,要稳定现有土地承包关系并保持长久不变。土地承包权人对承包土地依法享有占有、使用和收益的权利。 按照新型城镇化的要求,未来中国要有3亿人从农村进入城市、城镇——促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这将意味着,城市中工业资本、金融资本将涌向乡村,开启万亿级农业投资热潮;同时数亿农民将进入城市、城镇,冲破工农业、城乡间多年来形成的壁垒,托起工业与城市的发展。这一切的基石正是在于今天的农地的“三权”分置改革。 中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平认为,经营者拿着土地经营权去贷款,如果经营不善、无法按时还款,银行无法收回土地,会面临两难境地。叶剑平解释说,经营权是承包权派生出来的,经营权实际上是租赁权。 目前,全国已有2545个县(市、区)、2.9万个乡镇、49.2万个村开展了农民土地承包经营权确权登记颁证工作,完成确权面积7.5亿亩,接近农村家庭承包耕地面积的60%。 这种土地的升值,是由于政府代表社会的投入所致。有的地块,眼前政府虽未投入,但由于被代表公众利益的规划确定为建设用地,具有了升值的机会。这种农用地转为建设用地的增值归于国家,用于社会,是世界各国普遍采取的原则。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 加快放活土地经营权。赋予经营主体更有保障的土地经营权,是完善农村基本经营制度的关键。 这种土地的升值,是由于政府代表社会的投入所致。有的地块,眼前政府虽未投入,但由于被代表公众利益的规划确定为建设用地,具有了升值的机会。这种农用地转为建设用地的增值归于国家,用于社会,是世界各国普遍采取的原则。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 土地,是最为基础的生产要素,历次土地改革都释放出巨大的发展潜力。 ”毕竟,100万亩耕地面积比许多县的耕地总量还大。 廖洪乐的研究显示,1995—2005年间,土地出让价格上涨了3.6倍,而征地补偿标准却只提高了0.5倍。 土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 承包农户有权占有、使用承包地,依法依规建设必要的农业生产、附属、配套设施,自主组织生产经营和处置产品并获得收益;有权通过转让、互换、出租(转包)、入股或其他方式流转承包地并获得收益,任何组织和个人不得强迫或限制其流转土地;有权依法依规就承包土地经营权设定抵押、自愿有偿退出承包地,具备条件的可以因保护承包地获得相关补贴。 可是,该合作社理事长张凯华向《经济观察报》记者诉苦道,尽管地方政府推动了土地改革,但金融机构在审查中只有自有物品才能抵押贷款,耕地所有权归集体,承包权归农户,合作社的使用权无法抵押贷款。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 不过,从土地使用制度改革至今,增值归公的理论一直被多数地方政府所采用,并延续至今。这也有现实背景,自1994年我国开始推行分税制,地方财政与中央财政分成比例调整,地方财力实际上收到积压,支出压力开始加大,当时无论是中央抑或地方政府的主流看法均是土地出让收入要为城市发展做贡献。《中国土地年鉴1996》207页显示,北京1995年国有土地使用权有偿出让收入37亿元,其中征地费仅619万元。 新的矛盾  “人—地”是最为核心的社会关系,涉及亿万农民的生产、生活,牵一发而动全身。 集体土地被征收的,农民集体有权就征地补偿安置方案等提出意见并依法获得补偿。 ”毕竟,100万亩耕地面积比许多县的耕地总量还大。 坚持农民主体地位,维护农民合法权益,把选择权交给农民,发挥其主动性和创造性,加强示范引导,不搞强迫命令、不搞一刀切。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 目前,湖北地区粮食直补约为130元/亩,如是算来,湖北春晖集团流转的12.3万亩土地,约合近1600万元。 严格保护农户承包权。农户享有土地承包权是农村基本经营制度的基础,要稳定现有土地承包关系并保持长久不变。土地承包权人对承包土地依法享有占有、使用和收益的权利。 始终坚持农村土地集体所有权的根本地位。 让春晖集团苦恼的另一个问题是,尽管企业成为湖北最大的种田大户,但国家的“粮食直补”却一分也落不到实际的经营者手中,而统统都发给了土地的承包者。 事实上,农民为改变土地增值收益分配中的不利地位,做出了艰难的抗争。最近十年来,农民群体性事件不断增加,土地增值收益分配不合理也是一个主要原因。为了保护农民利益,近年来,中央政府多次强调转变现有土地增值收益分配格局。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 可是,当土地承包权与经营权分离后,各路私人、产业或是金融资本都有着强烈的逐利性,经营者每年要交纳高额的承包费用,为了避免亏损,赚取利润,往往就会弃种粮食,而选择种植高附加值的经济作物,这必然会使大量耕地面临“非粮化”的隐忧,危机国家粮食安全。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 可当大量土地经营权从承包权中分离出来时,粮食直补政策却依然如故。 “三权分置”是农村基本经营制度的自我完善,符合生产关系适应生产力发展的客观规律,展现了农村基本经营制度的持久活力,有利于明晰土地产权关系,更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益;有利于促进土地资源合理利用,构建新型农业经营体系,发展多种形式适度规模经营,提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率,推动现代农业发展。原则  不能把农村土地集体所有制改垮了  尊重农民意愿。 充分考虑各地资源禀赋和经济社会发展差异,鼓励进行符合实际的实践探索和制度创新,总结形成适合不同地区的“三权分置”具体路径和办法。 习近平总书记指出,“城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”。眼下,这一场宏大的变革正如火如荼的展开。 为了保证拥有承包权的农民放心地流转土地,进入城市,数年前各地方政府就开始对土地进行确权。 因为它混淆了农用地和建设用地不同的价格。 中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平认为,经营者拿着土地经营权去贷款,如果经营不善、无法按时还款,银行无法收回土地,会面临两难境地。叶剑平解释说,经营权是承包权派生出来的,经营权实际上是租赁权。 这种土地的升值,是由于政府代表社会的投入所致。有的地块,眼前政府虽未投入,但由于被代表公众利益的规划确定为建设用地,具有了升值的机会。这种农用地转为建设用地的增值归于国家,用于社会,是世界各国普遍采取的原则。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能。 承包农户转让土地承包权的,应在本集体经济组织内进行,并经农民集体同意;流转土地经营权的,须向农民集体书面备案。 农民集体是土地集体所有权的权利主体,在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护农民集体对承包地发包、调整、监督、收回等各项权能,发挥土地集体所有的优势和作用。 事实上,农民为改变土地增值收益分配中的不利地位,做出了艰难的抗争。最近十年来,农民群体性事件不断增加,土地增值收益分配不合理也是一个主要原因。为了保护农民利益,近年来,中央政府多次强调转变现有土地增值收益分配格局。 可是,该合作社理事长张凯华向《经济观察报》记者诉苦道,尽管地方政府推动了土地改革,但金融机构在审查中只有自有物品才能抵押贷款,耕地所有权归集体,承包权归农户,合作社的使用权无法抵押贷款。 充分认识农村土地制度改革的长期性和复杂性,保持足够历史耐心,审慎稳妥推进改革,由点及面开展,不操之过急,逐步将实践经验上升为制度安排。 为了保证拥有承包权的农民放心地流转土地,进入城市,数年前各地方政府就开始对土地进行确权。 当“人口红利”渐消之际,中国政府正酝酿着以“土地集中—人口集中—城镇化”为路径释放出潜藏着的“土地红利”。 当然,政府在土地增值的使用上,要照顾农村发展的需要。土地对资金的饥渴急切强烈 农业金融发展仍存困境。 廖洪乐的研究显示,1995—2005年间,土地出让价格上涨了3.6倍,而征地补偿标准却只提高了0.5倍。 土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 现阶段深化农村土地制度改革,将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权(以下简称“三权”)分置并行,是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。 通过实践探索和理论创新,逐步完善“三权”关系,为实施“三权分置”提供有力支撑。土地增值分配差距拉大 农民征地补偿跟不上地价上涨。 近日,为进一步健全农村土地产权制度,推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。 目前,湖北地区粮食直补约为130元/亩,如是算来,湖北春晖集团流转的12.3万亩土地,约合近1600万元。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 农民集体是土地集体所有权的权利主体,在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护农民集体对承包地发包、调整、监督、收回等各项权能,发挥土地集体所有的优势和作用。 当然,政府在土地增值的使用上,要照顾农村发展的需要。土地对资金的饥渴急切强烈 农业金融发展仍存困境。 为了保证拥有承包权的农民放心地流转土地,进入城市,数年前各地方政府就开始对土地进行确权。 格局  落实集体所有权 稳定农户承包权 放活土地经营权  完善“三权分置”办法,不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式,落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权,充分发挥“三权”的各自功能和整体效用,形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。 第一财经日报 叶开  从1999年至今,全国土地出让总价款累计已近30万亿元,这里面地方政府拿走了多少,被征地的农民又分到了多少?  这涉及到“土地财政”中一个重要问题,即土地的增值收益是如何分配的?所谓土地增值收益,就是改变土地现有用途或者增加开发强度而新增的纯收益。一般而言,土地出让总价款在减去了地上附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五项费用后,剩余金额就是土地增值收益,它包括支付给农民的土地补偿、安置补助费、农民社会保障费用,也包括政府收取的各类税费和获得的出让金纯收益。失地农民补偿相对较低  当前土地增值收益的分配格局是什么样的情况?比较被公众认可的观点认为,总体上,目前土地增值收益分配中政府占有份额较高,被征用土地的农民占有份额较低。根据农业部农业政策研究中心研究员廖洪乐2008年的一项研究,以全国土地出让为例,1995年全国每公顷土地出让金纯收益为66.1万元,其中政府获得47.2万元,集体和农民获得18.9万元,政府与集体和农民的土地增值收益分配比例为2.5:1。 坚持农民主体地位,维护农民合法权益,把选择权交给农民,发挥其主动性和创造性,加强示范引导,不搞强迫命令、不搞一刀切。 当然,政府在土地增值的使用上,要照顾农村发展的需要。土地对资金的饥渴急切强烈 农业金融发展仍存困境。 土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 土地,是最为基础的生产要素,历次土地改革都释放出巨大的发展潜力。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 可当大量土地经营权从承包权中分离出来时,粮食直补政策却依然如故。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 “饥饿”的土地  [摘要]分田到户30多年后,伴随着土地流转的闸门松动,土地开始苏醒。同时苏醒的,还有农民对资金的渴望。 第一财经日报 叶开  从1999年至今,全国土地出让总价款累计已近30万亿元,这里面地方政府拿走了多少,被征地的农民又分到了多少?  这涉及到“土地财政”中一个重要问题,即土地的增值收益是如何分配的?所谓土地增值收益,就是改变土地现有用途或者增加开发强度而新增的纯收益。一般而言,土地出让总价款在减去了地上附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五项费用后,剩余金额就是土地增值收益,它包括支付给农民的土地补偿、安置补助费、农民社会保障费用,也包括政府收取的各类税费和获得的出让金纯收益。失地农民补偿相对较低  当前土地增值收益的分配格局是什么样的情况?比较被公众认可的观点认为,总体上,目前土地增值收益分配中政府占有份额较高,被征用土地的农民占有份额较低。根据农业部农业政策研究中心研究员廖洪乐2008年的一项研究,以全国土地出让为例,1995年全国每公顷土地出让金纯收益为66.1万元,其中政府获得47.2万元,集体和农民获得18.9万元,政府与集体和农民的土地增值收益分配比例为2.5:1。 城镇化是对中国农业和工业、乡村与城市、农民与市民做出的整体性再安排——土地从分散通过流转趋向集中,农业生产将由一家一户的耕种转向规模化、现代化的经营,从土地中释放出的大量农村劳动力将被引导进入城市、城镇,变身为市民。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 “饥饿”的土地  [摘要]分田到户30多年后,伴随着土地流转的闸门松动,土地开始苏醒。同时苏醒的,还有农民对资金的渴望。 任何的改革都是在曲折中探索。 按照新型城镇化的要求,未来中国要有3亿人从农村进入城市、城镇——促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这将意味着,城市中工业资本、金融资本将涌向乡村,开启万亿级农业投资热潮;同时数亿农民将进入城市、城镇,冲破工农业、城乡间多年来形成的壁垒,托起工业与城市的发展。这一切的基石正是在于今天的农地的“三权”分置改革。 因为它混淆了农用地和建设用地不同的价格。 土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 集体土地被征收的,农民集体有权就征地补偿安置方案等提出意见并依法获得补偿。 “饥饿”的土地  [摘要]分田到户30多年后,伴随着土地流转的闸门松动,土地开始苏醒。同时苏醒的,还有农民对资金的渴望。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 “饥饿”的土地  [摘要]分田到户30多年后,伴随着土地流转的闸门松动,土地开始苏醒。同时苏醒的,还有农民对资金的渴望。 农村集体土地由作为本集体经济组织成员的农民家庭承包,不论经营权如何流转,集体土地承包权都属于农民家庭。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 严格保护农户承包权。农户享有土地承包权是农村基本经营制度的基础,要稳定现有土地承包关系并保持长久不变。土地承包权人对承包土地依法享有占有、使用和收益的权利。 ”事实上,全国部分地区也爆出合作社负责人因经营不善而“跑路”。 习近平总书记指出,“城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”。眼下,这一场宏大的变革正如火如荼的展开。 原来政府默认或鼓励资本进入农地流转,但一直未明文确定,两办的《意见》出台后,给承包土地的各路资本吃了一颗“定心丸”。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 2007年颁布的《物权法》将土地承包经营权界定为物权,但分离出来的经营权在法律层面是应该被视为物权还是债权,争论始终不绝于耳。同时,经营者加大化肥、农药的用量,进行“掠夺式”经营,进而造成土壤污染。 尽管在他心目中,合作社理想的规模是流转万亩农田,可“每增加几十亩,就需多采购一份农资、添置一台农机,合作社目前没有足够的资金储备。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 ”陈清教授认为,在土地三权分置后,国家应该出台相关政策,引导种田大户科学合理利用土地。 按照新型城镇化的要求,未来中国要有3亿人从农村进入城市、城镇——促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这将意味着,城市中工业资本、金融资本将涌向乡村,开启万亿级农业投资热潮;同时数亿农民将进入城市、城镇,冲破工农业、城乡间多年来形成的壁垒,托起工业与城市的发展。这一切的基石正是在于今天的农地的“三权”分置改革。 ”  终于2016年10月30日,中央政府下发《意见》,中国土地“三权”分置正式确立。 从他站立的地方放眼望去,四周目光所及之处都是他的土地。 习近平总书记指出,“城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”。眼下,这一场宏大的变革正如火如荼的展开。 因为它混淆了农用地和建设用地不同的价格。 到了2005年,这个比例扩大到9.7:1。集体和农民土地增值收益分配比例不断降低,直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上地价上涨幅度。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 各界人士普遍认为,土地“三权”分置的确立是城镇化的序曲,同样将带给中国带来深远的影响。 当农地开始集中耕种,高昂的流转成本就成为新土地经营者的第一块“绊脚石”。枣庄市徐庄镇土地合作社是全国第一个获得工商注册的土地合作社,入社农民第一次拿到了政府发放的土地使用权证。 粮食直补,原本是为促进粮食生产、调动农民种粮积极性,国家财政按粮食实际种植面积,对农户直接给予的补贴。 一种观点认为,承包权和经营权,从本质上说都是为了解决使用权的问题。 这种土地的升值,是由于政府代表社会的投入所致。有的地块,眼前政府虽未投入,但由于被代表公众利益的规划确定为建设用地,具有了升值的机会。这种农用地转为建设用地的增值归于国家,用于社会,是世界各国普遍采取的原则。 近日,为进一步健全农村土地产权制度,推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。 “在发展现代农业的过程中,一定要重视环境污染的问题。 通过实践探索和理论创新,逐步完善“三权”关系,为实施“三权分置”提供有力支撑。土地增值分配差距拉大 农民征地补偿跟不上地价上涨。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 坚持循序渐进。 在各地自发或有组织的改革试点中,农村土地所有权、承包权、经营权分置涌现出诸多新的共性矛盾。 习近平总书记指出,“城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”。眼下,这一场宏大的变革正如火如荼的展开。 不过,他却 是他们的老板,是内蒙古锡林郭勒盟多伦县小有名气的种植大户。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 各界人士普遍认为,土地“三权”分置的确立是城镇化的序曲,同样将带给中国带来深远的影响。 各界人士普遍认为,土地“三权”分置的确立是城镇化的序曲,同样将带给中国带来深远的影响。 不过,从土地使用制度改革至今,增值归公的理论一直被多数地方政府所采用,并延续至今。这也有现实背景,自1994年我国开始推行分税制,地方财政与中央财政分成比例调整,地方财力实际上收到积压,支出压力开始加大,当时无论是中央抑或地方政府的主流看法均是土地出让收入要为城市发展做贡献。《中国土地年鉴1996》207页显示,北京1995年国有土地使用权有偿出让收入37亿元,其中征地费仅619万元。 中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平认为,经营者拿着土地经营权去贷款,如果经营不善、无法按时还款,银行无法收回土地,会面临两难境地。叶剑平解释说,经营权是承包权派生出来的,经营权实际上是租赁权。 在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能。 土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 ”毕竟,100万亩耕地面积比许多县的耕地总量还大。 经营主体有权使用流转土地自主从事农业生产经营并获得相应收益,经承包农户同意,可依法依规改良土壤、提升地力,建设农业生产、附属、配套设施,并依照流转合同约定获得合理补偿;有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 目前,湖北地区粮食直补约为130元/亩,如是算来,湖北春晖集团流转的12.3万亩土地,约合近1600万元。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 ”事实上,全国部分地区也爆出合作社负责人因经营不善而“跑路”。 让春晖集团苦恼的另一个问题是,尽管企业成为湖北最大的种田大户,但国家的“粮食直补”却一分也落不到实际的经营者手中,而统统都发给了土地的承包者。 加快放活土地经营权。赋予经营主体更有保障的土地经营权,是完善农村基本经营制度的关键。 充分考虑各地资源禀赋和经济社会发展差异,鼓励进行符合实际的实践探索和制度创新,总结形成适合不同地区的“三权分置”具体路径和办法。 当然,政府在土地增值的使用上,要照顾农村发展的需要。土地对资金的饥渴急切强烈 农业金融发展仍存困境。 可是,该合作社理事长张凯华向《经济观察报》记者诉苦道,尽管地方政府推动了土地改革,但金融机构在审查中只有自有物品才能抵押贷款,耕地所有权归集体,承包权归农户,合作社的使用权无法抵押贷款。 坚持农民主体地位,维护农民合法权益,把选择权交给农民,发挥其主动性和创造性,加强示范引导,不搞强迫命令、不搞一刀切。 守住政策底线。 同时,经营者加大化肥、农药的用量,进行“掠夺式”经营,进而造成土壤污染。 实际操作中政府允许、银行有时会认可,但从法律意义上来讲,经营权作为抵押权比较勉强,存在瑕疵。“徐庄模式”在当地推广后,不断有农户希望加入,可张凯华却不敢接受任何一户的申请。 承包农户有权占有、使用承包地,依法依规建设必要的农业生产、附属、配套设施,自主组织生产经营和处置产品并获得收益;有权通过转让、互换、出租(转包)、入股或其他方式流转承包地并获得收益,任何组织和个人不得强迫或限制其流转土地;有权依法依规就承包土地经营权设定抵押、自愿有偿退出承包地,具备条件的可以因保护承包地获得相关补贴。 充分认识农村土地制度改革的长期性和复杂性,保持足够历史耐心,审慎稳妥推进改革,由点及面开展,不操之过急,逐步将实践经验上升为制度安排。 这种土地的升值,是由于政府代表社会的投入所致。有的地块,眼前政府虽未投入,但由于被代表公众利益的规划确定为建设用地,具有了升值的机会。这种农用地转为建设用地的增值归于国家,用于社会,是世界各国普遍采取的原则。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 目前,中国农业已超过工业成为最大的面源污染产业。中国耕地不足世界10%,化肥使用量超过了全世界总量的1/3。 守住政策底线。 在土地承包出去之前,政府应对当地土壤进行检测,形成数据库。 充分考虑各地资源禀赋和经济社会发展差异,鼓励进行符合实际的实践探索和制度创新,总结形成适合不同地区的“三权分置”具体路径和办法。文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 当然,政府在土地增值的使用上,要照顾农村发展的需要。土地对资金的饥渴急切强烈 农业金融发展仍存困境。 格局  落实集体所有权 稳定农户承包权 放活土地经营权  完善“三权分置”办法,不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式,落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权,充分发挥“三权”的各自功能和整体效用,形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。 不过,他却 是他们的老板,是内蒙古锡林郭勒盟多伦县小有名气的种植大户。 坚持循序渐进。 “在发展现代农业的过程中,一定要重视环境污染的问题。 充分认识农村土地制度改革的长期性和复杂性,保持足够历史耐心,审慎稳妥推进改革,由点及面开展,不操之过急,逐步将实践经验上升为制度安排。 不过,从土地使用制度改革至今,增值归公的理论一直被多数地方政府所采用,并延续至今。这也有现实背景,自1994年我国开始推行分税制,地方财政与中央财政分成比例调整,地方财力实际上收到积压,支出压力开始加大,当时无论是中央抑或地方政府的主流看法均是土地出让收入要为城市发展做贡献。《中国土地年鉴1996》207页显示,北京1995年国有土地使用权有偿出让收入37亿元,其中征地费仅619万元。 文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 ”陈清教授认为,在土地三权分置后,国家应该出台相关政策,引导种田大户科学合理利用土地。 各界人士普遍认为,土地“三权”分置的确立是城镇化的序曲,同样将带给中国带来深远的影响。 ”李元称。他认为,农用地由于收益低,因此价格低。 “有一些人甚至写文章说,政府通过征地剥夺了农民几万亿。 土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 任何的改革都是在曲折中探索。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中要求,缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。廖洪乐对第一财经记者表示,转变目前的土地增值收益分配格局并不容易,既得利益集团不想做出改变,城市利益集团、地方政府甚至是相关主管部门,出于自身利益或部门权力考虑,都不愿意做出改变。政府的理由:增值归公  造成当前土地增值收益分配不合理现状的根源,除了利益格局和利益群体已经形成,不愿改变现状,此外还有理论层面的分歧。 当农地开始集中耕种,高昂的流转成本就成为新土地经营者的第一块“绊脚石”。枣庄市徐庄镇土地合作社是全国第一个获得工商注册的土地合作社,入社农民第一次拿到了政府发放的土地使用权证。 当“人口红利”渐消之际,中国政府正酝酿着以“土地集中—人口集中—城镇化”为路径释放出潜藏着的“土地红利”。 到了2005年,这个比例扩大到9.7:1。集体和农民土地增值收益分配比例不断降低,直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上地价上涨幅度。 党的十八大报告提出,改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。 “在发展现代农业的过程中,一定要重视环境污染的问题。 原来政府默认或鼓励资本进入农地流转,但一直未明文确定,两办的《意见》出台后,给承包土地的各路资本吃了一颗“定心丸”。 始终坚持农村土地集体所有权的根本地位。 不得违法调整农户承包地,不得以退出土地承包权作为农民进城落户的条件。 现阶段深化农村土地制度改革,将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权(以下简称“三权”)分置并行,是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。 让春晖集团苦恼的另一个问题是,尽管企业成为湖北最大的种田大户,但国家的“粮食直补”却一分也落不到实际的经营者手中,而统统都发给了土地的承包者。 今天的土地“三权”分置改革会否为中国带来数十年新的发展动力  呢?。 不过,他却 是他们的老板,是内蒙古锡林郭勒盟多伦县小有名气的种植大户。 ”毕竟,100万亩耕地面积比许多县的耕地总量还大。 如果与政府商业用地出让收入相比,集体和农民在土地增值收益分配中的比例会更低。根据2007年对东部某市的调查,政府征用农民水田、集体建设用地和未利用土地用于商业开发时,政府与集体和农民的土地增值收益分配比分别为48:1、98:1和196:1。不过,也有部分经济发达地区(在全国,比例不高),集体经济组织用自己的土地搞工商业开发,其土地增值收益部分主要由集体和农民占有,国家在增值收益中分配的比例过低。最近几年来,城市建设用地价格迅猛上涨,而征地补偿标准却没有做出相应调整,新增提高的农民社会保障费用也有限,致使集体和农民在土地增值收益分配中处于更加不利的地位。 任何组织和个人都不能取代农民家庭的土地承包地位,都不能非法剥夺和限制农户的土地承包权。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 让春晖集团苦恼的另一个问题是,尽管企业成为湖北最大的种田大户,但国家的“粮食直补”却一分也落不到实际的经营者手中,而统统都发给了土地的承包者。 充分考虑各地资源禀赋和经济社会发展差异,鼓励进行符合实际的实践探索和制度创新,总结形成适合不同地区的“三权分置”具体路径和办法。不过,从土地使用制度改革至今,增值归公的理论一直被多数地方政府所采用,并延续至今。这也有现实背景,自1994年我国开始推行分税制,地方财政与中央财政分成比例调整,地方财力实际上收到积压,支出压力开始加大,当时无论是中央抑或地方政府的主流看法均是土地出让收入要为城市发展做贡献。《中国土地年鉴1996》207页显示,北京1995年国有土地使用权有偿出让收入37亿元,其中征地费仅619万元。 让春晖集团苦恼的另一个问题是,尽管企业成为湖北最大的种田大户,但国家的“粮食直补”却一分也落不到实际的经营者手中,而统统都发给了土地的承包者。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 当“人口红利”渐消之际,中国政府正酝酿着以“土地集中—人口集中—城镇化”为路径释放出潜藏着的“土地红利”。 坚持循序渐进。 城镇化的基石  土地“三权”分置改革需要大量配套措施来不断完善,同时也需要从法律层面进一步厘清。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。 不过,他却 是他们的老板,是内蒙古锡林郭勒盟多伦县小有名气的种植大户。 习近平总书记指出,“城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”。眼下,这一场宏大的变革正如火如荼的展开。 ”  终于2016年10月30日,中央政府下发《意见》,中国土地“三权”分置正式确立。 “三权分置”是农村基本经营制度的自我完善,符合生产关系适应生产力发展的客观规律,展现了农村基本经营制度的持久活力,有利于明晰土地产权关系,更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益;有利于促进土地资源合理利用,构建新型农业经营体系,发展多种形式适度规模经营,提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率,推动现代农业发展。原则  不能把农村土地集体所有制改垮了  尊重农民意愿。 尽管在他心目中,合作社理想的规模是流转万亩农田,可“每增加几十亩,就需多采购一份农资、添置一台农机,合作社目前没有足够的资金储备。 格局  落实集体所有权 稳定农户承包权 放活土地经营权  完善“三权分置”办法,不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式,落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权,充分发挥“三权”的各自功能和整体效用,形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 廖洪乐的研究显示,1995—2005年间,土地出让价格上涨了3.6倍,而征地补偿标准却只提高了0.5倍。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 通过实践探索和理论创新,逐步完善“三权”关系,为实施“三权分置”提供有力支撑。土地增值分配差距拉大 农民征地补偿跟不上地价上涨。 土地经营权人对流转土地依法享有在一定期限内占有、耕作并取得相应收益的权利。在依法保护集体所有权和农户承包权的前提下,平等保护经营主体依流转合同取得的土地经营权,保障其有稳定的经营预期。在完善“三权分置”办法过程中,要依法维护经营主体从事农业生产所需的各项权利,使土地资源得到更有效合理的利用。 坚持因地制宜。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 农民集体有权依法发包集体土地,任何组织和个人不得非法干预;有权因自然灾害严重毁损等特殊情形依法调整承包地;有权对承包农户和经营主体使用承包地进行监督,并采取措施防止和纠正长期抛荒、毁损土地、非法改变土地用途等行为。 坚持循序渐进。 粮食直补,原本是为促进粮食生产、调动农民种粮积极性,国家财政按粮食实际种植面积,对农户直接给予的补贴。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。 农民集体有权依法发包集体土地,任何组织和个人不得非法干预;有权因自然灾害严重毁损等特殊情形依法调整承包地;有权对承包农户和经营主体使用承包地进行监督,并采取措施防止和纠正长期抛荒、毁损土地、非法改变土地用途等行为。 当“人口红利”渐消之际,中国政府正酝酿着以“土地集中—人口集中—城镇化”为路径释放出潜藏着的“土地红利”。 始终坚持农村土地集体所有权的根本地位。 按照新型城镇化的要求,未来中国要有3亿人从农村进入城市、城镇——促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这将意味着,城市中工业资本、金融资本将涌向乡村,开启万亿级农业投资热潮;同时数亿农民将进入城市、城镇,冲破工农业、城乡间多年来形成的壁垒,托起工业与城市的发展。这一切的基石正是在于今天的农地的“三权”分置改革。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 让春晖集团苦恼的另一个问题是,尽管企业成为湖北最大的种田大户,但国家的“粮食直补”却一分也落不到实际的经营者手中,而统统都发给了土地的承包者。 农村集体土地由作为本集体经济组织成员的农民家庭承包,不论经营权如何流转,集体土地承包权都属于农民家庭。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 通过实践探索和理论创新,逐步完善“三权”关系,为实施“三权分置”提供有力支撑。土地增值分配差距拉大 农民征地补偿跟不上地价上涨。 充分考虑各地资源禀赋和经济社会发展差异,鼓励进行符合实际的实践探索和制度创新,总结形成适合不同地区的“三权分置”具体路径和办法。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。 目前,全国已有2545个县(市、区)、2.9万个乡镇、49.2万个村开展了农民土地承包经营权确权登记颁证工作,完成确权面积7.5亿亩,接近农村家庭承包耕地面积的60%。 ”毕竟,100万亩耕地面积比许多县的耕地总量还大。 土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 新的矛盾  “人—地”是最为核心的社会关系,涉及亿万农民的生产、生活,牵一发而动全身。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 不过,他却 是他们的老板,是内蒙古锡林郭勒盟多伦县小有名气的种植大户。 从他站立的地方放眼望去,四周目光所及之处都是他的土地。 到了2005年,这个比例扩大到9.7:1。集体和农民土地增值收益分配比例不断降低,直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上地价上涨幅度。 “三权分置”是农村基本经营制度的自我完善,符合生产关系适应生产力发展的客观规律,展现了农村基本经营制度的持久活力,有利于明晰土地产权关系,更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益;有利于促进土地资源合理利用,构建新型农业经营体系,发展多种形式适度规模经营,提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率,推动现代农业发展。原则  不能把农村土地集体所有制改垮了  尊重农民意愿。 现阶段深化农村土地制度改革,将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权(以下简称“三权”)分置并行,是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。 承包者在流转期限结束时根据土地各项指标,国家可以进行适当的奖惩。 可当大量土地经营权从承包权中分离出来时,粮食直补政策却依然如故。 中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平认为,经营者拿着土地经营权去贷款,如果经营不善、无法按时还款,银行无法收回土地,会面临两难境地。叶剑平解释说,经营权是承包权派生出来的,经营权实际上是租赁权。 目前,全国已有2545个县(市、区)、2.9万个乡镇、49.2万个村开展了农民土地承包经营权确权登记颁证工作,完成确权面积7.5亿亩,接近农村家庭承包耕地面积的60%。 土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 一种观点认为,承包权和经营权,从本质上说都是为了解决使用权的问题。 习近平总书记指出,“城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”。眼下,这一场宏大的变革正如火如荼的展开。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 ”陈清教授认为,在土地三权分置后,国家应该出台相关政策,引导种田大户科学合理利用土地。 中国土地学会副理事长黄小虎担心,现在的问题是农民工进城后,没有放弃承包权,只是将经营权流转出去。在农业生产的收入中,一部分要给承包者,一部分要给经营者。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 目前,中国农业已超过工业成为最大的面源污染产业。中国耕地不足世界10%,化肥使用量超过了全世界总量的1/3。 农民集体是土地集体所有权的权利主体,在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护农民集体对承包地发包、调整、监督、收回等各项权能,发挥土地集体所有的优势和作用。 承包农户转让土地承包权的,应在本集体经济组织内进行,并经农民集体同意;流转土地经营权的,须向农民集体书面备案。 坚持农民主体地位,维护农民合法权益,把选择权交给农民,发挥其主动性和创造性,加强示范引导,不搞强迫命令、不搞一刀切。 “有一些人甚至写文章说,政府通过征地剥夺了农民几万亿。 始终坚持农村土地集体所有权的根本地位。 廖洪乐的研究显示,1995—2005年间,土地出让价格上涨了3.6倍,而征地补偿标准却只提高了0.5倍。 中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平认为,经营者拿着土地经营权去贷款,如果经营不善、无法按时还款,银行无法收回土地,会面临两难境地。叶剑平解释说,经营权是承包权派生出来的,经营权实际上是租赁权。 经营主体有权使用流转土地自主从事农业生产经营并获得相应收益,经承包农户同意,可依法依规改良土壤、提升地力,建设农业生产、附属、配套设施,并依照流转合同约定获得合理补偿;有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地。 同时,经营者加大化肥、农药的用量,进行“掠夺式”经营,进而造成土壤污染。 ”事实上,全国部分地区也爆出合作社负责人因经营不善而“跑路”。 事实上,农民为改变土地增值收益分配中的不利地位,做出了艰难的抗争。最近十年来,农民群体性事件不断增加,土地增值收益分配不合理也是一个主要原因。为了保护农民利益,近年来,中央政府多次强调转变现有土地增值收益分配格局。 土地,是最为基础的生产要素,历次土地改革都释放出巨大的发展潜力。 承包者在流转期限结束时根据土地各项指标,国家可以进行适当的奖惩。 ”毕竟,100万亩耕地面积比许多县的耕地总量还大。 文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 承包农户有权占有、使用承包地,依法依规建设必要的农业生产、附属、配套设施,自主组织生产经营和处置产品并获得收益;有权通过转让、互换、出租(转包)、入股或其他方式流转承包地并获得收益,任何组织和个人不得强迫或限制其流转土地;有权依法依规就承包土地经营权设定抵押、自愿有偿退出承包地,具备条件的可以因保护承包地获得相关补贴。 按照新型城镇化的要求,未来中国要有3亿人从农村进入城市、城镇——促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这将意味着,城市中工业资本、金融资本将涌向乡村,开启万亿级农业投资热潮;同时数亿农民将进入城市、城镇,冲破工农业、城乡间多年来形成的壁垒,托起工业与城市的发展。这一切的基石正是在于今天的农地的“三权”分置改革。 一种观点认为,承包权和经营权,从本质上说都是为了解决使用权的问题。 当农地开始集中耕种,高昂的流转成本就成为新土地经营者的第一块“绊脚石”。枣庄市徐庄镇土地合作社是全国第一个获得工商注册的土地合作社,入社农民第一次拿到了政府发放的土地使用权证。 随着经济的发展,农药、化肥等农业生产成本上升,长期下去矛盾可能就会出现。土地三权分置引发的另一个问题用中国农业大学教授陈清的话说则是对土地的“掠夺式”经营。 现阶段深化农村土地制度改革,将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权(以下简称“三权”)分置并行,是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。 “饥饿”的土地  [摘要]分田到户30多年后,伴随着土地流转的闸门松动,土地开始苏醒。同时苏醒的,还有农民对资金的渴望。 坚持农民主体地位,维护农民合法权益,把选择权交给农民,发挥其主动性和创造性,加强示范引导,不搞强迫命令、不搞一刀切。 同时,经营者加大化肥、农药的用量,进行“掠夺式”经营,进而造成土壤污染。 不过,从土地使用制度改革至今,增值归公的理论一直被多数地方政府所采用,并延续至今。这也有现实背景,自1994年我国开始推行分税制,地方财政与中央财政分成比例调整,地方财力实际上收到积压,支出压力开始加大,当时无论是中央抑或地方政府的主流看法均是土地出让收入要为城市发展做贡献。《中国土地年鉴1996》207页显示,北京1995年国有土地使用权有偿出让收入37亿元,其中征地费仅619万元。 格局  落实集体所有权 稳定农户承包权 放活土地经营权  完善“三权分置”办法,不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式,落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权,充分发挥“三权”的各自功能和整体效用,形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。 土地,是最为基础的生产要素,历次土地改革都释放出巨大的发展潜力。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 李元认为,建设部一份研究报告表明,每年仅为农村人口进入城市,政府就要投入4000亿元用于基础设施建设。 加快放活土地经营权。赋予经营主体更有保障的土地经营权,是完善农村基本经营制度的关键。 承包农户转让土地承包权的,应在本集体经济组织内进行,并经农民集体同意;流转土地经营权的,须向农民集体书面备案。 当然,政府在土地增值的使用上,要照顾农村发展的需要。土地对资金的饥渴急切强烈 农业金融发展仍存困境。 目前,湖北地区粮食直补约为130元/亩,如是算来,湖北春晖集团流转的12.3万亩土地,约合近1600万元。 土地,是最为基础的生产要素,历次土地改革都释放出巨大的发展潜力。 有人说,没有建国初期的“土改”,就没有新中国前三十年稳固的政权;没有“大包干”释放出农民的积极性,就没有近三十年粮食安全的保障、工业经济的崛起以及改革开放的成就。 习近平总书记指出,“城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”。眼下,这一场宏大的变革正如火如荼的展开。 按照新型城镇化的要求,未来中国要有3亿人从农村进入城市、城镇——促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这将意味着,城市中工业资本、金融资本将涌向乡村,开启万亿级农业投资热潮;同时数亿农民将进入城市、城镇,冲破工农业、城乡间多年来形成的壁垒,托起工业与城市的发展。这一切的基石正是在于今天的农地的“三权”分置改革。 农民集体是土地集体所有权的权利主体,在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护农民集体对承包地发包、调整、监督、收回等各项权能,发挥土地集体所有的优势和作用。 承包农户转让土地承包权的,应在本集体经济组织内进行,并经农民集体同意;流转土地经营权的,须向农民集体书面备案。 承包者在流转期限结束时根据土地各项指标,国家可以进行适当的奖惩。 农民集体是土地集体所有权的权利主体,在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护农民集体对承包地发包、调整、监督、收回等各项权能,发挥土地集体所有的优势和作用。 实际操作中政府允许、银行有时会认可,但从法律意义上来讲,经营权作为抵押权比较勉强,存在瑕疵。“徐庄模式”在当地推广后,不断有农户希望加入,可张凯华却不敢接受任何一户的申请。 2007年颁布的《物权法》将土地承包经营权界定为物权,但分离出来的经营权在法律层面是应该被视为物权还是债权,争论始终不绝于耳。 只有土地经营权首先从承包权中分离出来,土地才有可能在现有制度下集中耕种、规模化生产,人才能走出耕地、脱离农业向城市转移。 党的十八大报告提出,改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。 充分认识农村土地制度改革的长期性和复杂性,保持足够历史耐心,审慎稳妥推进改革,由点及面开展,不操之过急,逐步将实践经验上升为制度安排。 近日,为进一步健全农村土地产权制度,推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。 农民集体有权依法发包集体土地,任何组织和个人不得非法干预;有权因自然灾害严重毁损等特殊情形依法调整承包地;有权对承包农户和经营主体使用承包地进行监督,并采取措施防止和纠正长期抛荒、毁损土地、非法改变土地用途等行为。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 农村集体土地由作为本集体经济组织成员的农民家庭承包,不论经营权如何流转,集体土地承包权都属于农民家庭。 土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 新的矛盾  “人—地”是最为核心的社会关系,涉及亿万农民的生产、生活,牵一发而动全身。在各地自发或有组织的改革试点中,农村土地所有权、承包权、经营权分置涌现出诸多新的共性矛盾。 今天的土地“三权”分置改革会否为中国带来数十年新的发展动力  呢?。 充分认识农村土地制度改革的长期性和复杂性,保持足够历史耐心,审慎稳妥推进改革,由点及面开展,不操之过急,逐步将实践经验上升为制度安排。 土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地,是最为基础的生产要素,历次土地改革都释放出巨大的发展潜力。 当“人口红利”渐消之际,中国政府正酝酿着以“土地集中—人口集中—城镇化”为路径释放出潜藏着的“土地红利”。 当“人口红利”渐消之际,中国政府正酝酿着以“土地集中—人口集中—城镇化”为路径释放出潜藏着的“土地红利”。 从他站立的地方放眼望去,四周目光所及之处都是他的土地。 目前,湖北地区粮食直补约为130元/亩,如是算来,湖北春晖集团流转的12.3万亩土地,约合近1600万元。 ”  土地经营权从承包权的分离中,贷不到款已成为这个中国最早的土地合作社最大的瓶颈。作为产业资本的进入者,湖北春晖集团流转了土地12.3万亩,成为当地最大的“粮王”。 土地经营权人对流转土地依法享有在一定期限内占有、耕作并取得相应收益的权利。在依法保护集体所有权和农户承包权的前提下,平等保护经营主体依流转合同取得的土地经营权,保障其有稳定的经营预期。在完善“三权分置”办法过程中,要依法维护经营主体从事农业生产所需的各项权利,使土地资源得到更有效合理的利用。 2007年颁布的《物权法》将土地承包经营权界定为物权,但分离出来的经营权在法律层面是应该被视为物权还是债权,争论始终不绝于耳。 ”  终于2016年10月30日,中央政府下发《意见》,中国土地“三权”分置正式确立。 实际操作中政府允许、银行有时会认可,但从法律意义上来讲,经营权作为抵押权比较勉强,存在瑕疵。“徐庄模式”在当地推广后,不断有农户希望加入,可张凯华却不敢接受任何一户的申请。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 承包农户转让土地承包权的,应在本集体经济组织内进行,并经农民集体同意;流转土地经营权的,须向农民集体书面备案。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 可当大量土地经营权从承包权中分离出来时,粮食直补政策却依然如故。 在土地承包出去之前,政府应对当地土壤进行检测,形成数据库。 这样的宣传是错误的。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 土地,是最为基础的生产要素,历次土地改革都释放出巨大的发展潜力。 在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能。 新的矛盾  “人—地”是最为核心的社会关系,涉及亿万农民的生产、生活,牵一发而动全身。 第一财经日报 叶开  从1999年至今,全国土地出让总价款累计已近30万亿元,这里面地方政府拿走了多少,被征地的农民又分到了多少?  这涉及到“土地财政”中一个重要问题,即土地的增值收益是如何分配的?所谓土地增值收益,就是改变土地现有用途或者增加开发强度而新增的纯收益。一般而言,土地出让总价款在减去了地上附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五项费用后,剩余金额就是土地增值收益,它包括支付给农民的土地补偿、安置补助费、农民社会保障费用,也包括政府收取的各类税费和获得的出让金纯收益。失地农民补偿相对较低  当前土地增值收益的分配格局是什么样的情况?比较被公众认可的观点认为,总体上,目前土地增值收益分配中政府占有份额较高,被征用土地的农民占有份额较低。根据农业部农业政策研究中心研究员廖洪乐2008年的一项研究,以全国土地出让为例,1995年全国每公顷土地出让金纯收益为66.1万元,其中政府获得47.2万元,集体和农民获得18.9万元,政府与集体和农民的土地增值收益分配比例为2.5:1。 如果与政府商业用地出让收入相比,集体和农民在土地增值收益分配中的比例会更低。根据2007年对东部某市的调查,政府征用农民水田、集体建设用地和未利用土地用于商业开发时,政府与集体和农民的土地增值收益分配比分别为48:1、98:1和196:1。不过,也有部分经济发达地区(在全国,比例不高),集体经济组织用自己的土地搞工商业开发,其土地增值收益部分主要由集体和农民占有,国家在增值收益中分配的比例过低。最近几年来,城市建设用地价格迅猛上涨,而征地补偿标准却没有做出相应调整,新增提高的农民社会保障费用也有限,致使集体和农民在土地增值收益分配中处于更加不利的地位。 土地经营权人对流转土地依法享有在一定期限内占有、耕作并取得相应收益的权利。在依法保护集体所有权和农户承包权的前提下,平等保护经营主体依流转合同取得的土地经营权,保障其有稳定的经营预期。在完善“三权分置”办法过程中,要依法维护经营主体从事农业生产所需的各项权利,使土地资源得到更有效合理的利用。 李元认为,建设部一份研究报告表明,每年仅为农村人口进入城市,政府就要投入4000亿元用于基础设施建设。 一种观点认为,承包权和经营权,从本质上说都是为了解决使用权的问题。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 李元认为,建设部一份研究报告表明,每年仅为农村人口进入城市,政府就要投入4000亿元用于基础设施建设。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 不过,他却 是他们的老板,是内蒙古锡林郭勒盟多伦县小有名气的种植大户。 守住政策底线。 党的十八大报告提出,改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。 ”毕竟,100万亩耕地面积比许多县的耕地总量还大。 同时,经营者加大化肥、农药的用量,进行“掠夺式”经营,进而造成土壤污染。 充分考虑各地资源禀赋和经济社会发展差异,鼓励进行符合实际的实践探索和制度创新,总结形成适合不同地区的“三权分置”具体路径和办法。 到了2005年,这个比例扩大到9.7:1。集体和农民土地增值收益分配比例不断降低,直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上地价上涨幅度。 加快放活土地经营权。赋予经营主体更有保障的土地经营权,是完善农村基本经营制度的关键。 ”事实上,全国部分地区也爆出合作社负责人因经营不善而“跑路”。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 土地,是最为基础的生产要素,历次土地改革都释放出巨大的发展潜力。 李元认为,建设部一份研究报告表明,每年仅为农村人口进入城市,政府就要投入4000亿元用于基础设施建设。 坚持循序渐进。 在各地自发或有组织的改革试点中,农村土地所有权、承包权、经营权分置涌现出诸多新的共性矛盾。 承包农户转让土地承包权的,应在本集体经济组织内进行,并经农民集体同意;流转土地经营权的,须向农民集体书面备案。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 原来政府默认或鼓励资本进入农地流转,但一直未明文确定,两办的《意见》出台后,给承包土地的各路资本吃了一颗“定心丸”。 目前,中国农业已超过工业成为最大的面源污染产业。中国耕地不足世界10%,化肥使用量超过了全世界总量的1/3。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中要求,缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。廖洪乐对第一财经记者表示,转变目前的土地增值收益分配格局并不容易,既得利益集团不想做出改变,城市利益集团、地方政府甚至是相关主管部门,出于自身利益或部门权力考虑,都不愿意做出改变。政府的理由:增值归公  造成当前土地增值收益分配不合理现状的根源,除了利益格局和利益群体已经形成,不愿改变现状,此外还有理论层面的分歧。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 如果与政府商业用地出让收入相比,集体和农民在土地增值收益分配中的比例会更低。根据2007年对东部某市的调查,政府征用农民水田、集体建设用地和未利用土地用于商业开发时,政府与集体和农民的土地增值收益分配比分别为48:1、98:1和196:1。不过,也有部分经济发达地区(在全国,比例不高),集体经济组织用自己的土地搞工商业开发,其土地增值收益部分主要由集体和农民占有,国家在增值收益中分配的比例过低。最近几年来,城市建设用地价格迅猛上涨,而征地补偿标准却没有做出相应调整,新增提高的农民社会保障费用也有限,致使集体和农民在土地增值收益分配中处于更加不利的地位。 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中要求,缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。廖洪乐对第一财经记者表示,转变目前的土地增值收益分配格局并不容易,既得利益集团不想做出改变,城市利益集团、地方政府甚至是相关主管部门,出于自身利益或部门权力考虑,都不愿意做出改变。政府的理由:增值归公  造成当前土地增值收益分配不合理现状的根源,除了利益格局和利益群体已经形成,不愿改变现状,此外还有理论层面的分歧。在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 格局  落实集体所有权 稳定农户承包权 放活土地经营权  完善“三权分置”办法,不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式,落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权,充分发挥“三权”的各自功能和整体效用,形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。 坚持循序渐进。 ”  土地经营权从承包权的分离中,贷不到款已成为这个中国最早的土地合作社最大的瓶颈。作为产业资本的进入者,湖北春晖集团流转了土地12.3万亩,成为当地最大的“粮王”。 始终坚持农村土地集体所有权的根本地位。 承包农户转让土地承包权的,应在本集体经济组织内进行,并经农民集体同意;流转土地经营权的,须向农民集体书面备案。 文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 “三权分置”是农村基本经营制度的自我完善,符合生产关系适应生产力发展的客观规律,展现了农村基本经营制度的持久活力,有利于明晰土地产权关系,更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益;有利于促进土地资源合理利用,构建新型农业经营体系,发展多种形式适度规模经营,提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率,推动现代农业发展。原则  不能把农村土地集体所有制改垮了  尊重农民意愿。 李元认为,建设部一份研究报告表明,每年仅为农村人口进入城市,政府就要投入4000亿元用于基础设施建设。 农村集体土地由作为本集体经济组织成员的农民家庭承包,不论经营权如何流转,集体土地承包权都属于农民家庭。 土地,是最为基础的生产要素,历次土地改革都释放出巨大的发展潜力。 集体土地被征收的,农民集体有权就征地补偿安置方案等提出意见并依法获得补偿。 可是,当土地承包权与经营权分离后,各路私人、产业或是金融资本都有着强烈的逐利性,经营者每年要交纳高额的承包费用,为了避免亏损,赚取利润,往往就会弃种粮食,而选择种植高附加值的经济作物,这必然会使大量耕地面临“非粮化”的隐忧,危机国家粮食安全。 为了保证拥有承包权的农民放心地流转土地,进入城市,数年前各地方政府就开始对土地进行确权。 李元认为,建设部一份研究报告表明,每年仅为农村人口进入城市,政府就要投入4000亿元用于基础设施建设。 中国土地学会副理事长黄小虎担心,现在的问题是农民工进城后,没有放弃承包权,只是将经营权流转出去。在农业生产的收入中,一部分要给承包者,一部分要给经营者。 农民集体有权依法发包集体土地,任何组织和个人不得非法干预;有权因自然灾害严重毁损等特殊情形依法调整承包地;有权对承包农户和经营主体使用承包地进行监督,并采取措施防止和纠正长期抛荒、毁损土地、非法改变土地用途等行为。 实际操作中政府允许、银行有时会认可,但从法律意义上来讲,经营权作为抵押权比较勉强,存在瑕疵。“徐庄模式”在当地推广后,不断有农户希望加入,可张凯华却不敢接受任何一户的申请。 充分考虑各地资源禀赋和经济社会发展差异,鼓励进行符合实际的实践探索和制度创新,总结形成适合不同地区的“三权分置”具体路径和办法。 当然,政府在土地增值的使用上,要照顾农村发展的需要。土地对资金的饥渴急切强烈 农业金融发展仍存困境。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 承包者在流转期限结束时根据土地各项指标,国家可以进行适当的奖惩。 充分考虑各地资源禀赋和经济社会发展差异,鼓励进行符合实际的实践探索和制度创新,总结形成适合不同地区的“三权分置”具体路径和办法。 任何的改革都是在曲折中探索。 农民集体有权依法发包集体土地,任何组织和个人不得非法干预;有权因自然灾害严重毁损等特殊情形依法调整承包地;有权对承包农户和经营主体使用承包地进行监督,并采取措施防止和纠正长期抛荒、毁损土地、非法改变土地用途等行为。 土地经营权人对流转土地依法享有在一定期限内占有、耕作并取得相应收益的权利。在依法保护集体所有权和农户承包权的前提下,平等保护经营主体依流转合同取得的土地经营权,保障其有稳定的经营预期。在完善“三权分置”办法过程中,要依法维护经营主体从事农业生产所需的各项权利,使土地资源得到更有效合理的利用。 在各地自发或有组织的改革试点中,农村土地所有权、承包权、经营权分置涌现出诸多新的共性矛盾。 今天的土地“三权”分置改革会否为中国带来数十年新的发展动力  呢?。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。 不过,从土地使用制度改革至今,增值归公的理论一直被多数地方政府所采用,并延续至今。这也有现实背景,自1994年我国开始推行分税制,地方财政与中央财政分成比例调整,地方财力实际上收到积压,支出压力开始加大,当时无论是中央抑或地方政府的主流看法均是土地出让收入要为城市发展做贡献。《中国土地年鉴1996》207页显示,北京1995年国有土地使用权有偿出让收入37亿元,其中征地费仅619万元。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 “三权分置”是农村基本经营制度的自我完善,符合生产关系适应生产力发展的客观规律,展现了农村基本经营制度的持久活力,有利于明晰土地产权关系,更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益;有利于促进土地资源合理利用,构建新型农业经营体系,发展多种形式适度规模经营,提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率,推动现代农业发展。原则  不能把农村土地集体所有制改垮了  尊重农民意愿。 目前,湖北地区粮食直补约为130元/亩,如是算来,湖北春晖集团流转的12.3万亩土地,约合近1600万元。 经营主体有权使用流转土地自主从事农业生产经营并获得相应收益,经承包农户同意,可依法依规改良土壤、提升地力,建设农业生产、附属、配套设施,并依照流转合同约定获得合理补偿;有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。随着经济的发展,农药、化肥等农业生产成本上升,长期下去矛盾可能就会出现。土地三权分置引发的另一个问题用中国农业大学教授陈清的话说则是对土地的“掠夺式”经营。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 尽管在他心目中,合作社理想的规模是流转万亩农田,可“每增加几十亩,就需多采购一份农资、添置一台农机,合作社目前没有足够的资金储备。 充分考虑各地资源禀赋和经济社会发展差异,鼓励进行符合实际的实践探索和制度创新,总结形成适合不同地区的“三权分置”具体路径和办法。 中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平认为,经营者拿着土地经营权去贷款,如果经营不善、无法按时还款,银行无法收回土地,会面临两难境地。叶剑平解释说,经营权是承包权派生出来的,经营权实际上是租赁权。 实际操作中政府允许、银行有时会认可,但从法律意义上来讲,经营权作为抵押权比较勉强,存在瑕疵。“徐庄模式”在当地推广后,不断有农户希望加入,可张凯华却不敢接受任何一户的申请。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 只有土地经营权首先从承包权中分离出来,土地才有可能在现有制度下集中耕种、规模化生产,人才能走出耕地、脱离农业向城市转移。 中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平认为,经营者拿着土地经营权去贷款,如果经营不善、无法按时还款,银行无法收回土地,会面临两难境地。叶剑平解释说,经营权是承包权派生出来的,经营权实际上是租赁权。 承包者在流转期限结束时根据土地各项指标,国家可以进行适当的奖惩。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 严格保护农户承包权。农户享有土地承包权是农村基本经营制度的基础,要稳定现有土地承包关系并保持长久不变。土地承包权人对承包土地依法享有占有、使用和收益的权利。 通过实践探索和理论创新,逐步完善“三权”关系,为实施“三权分置”提供有力支撑。土地增值分配差距拉大 农民征地补偿跟不上地价上涨。 经营主体有权使用流转土地自主从事农业生产经营并获得相应收益,经承包农户同意,可依法依规改良土壤、提升地力,建设农业生产、附属、配套设施,并依照流转合同约定获得合理补偿;有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地。 原来政府默认或鼓励资本进入农地流转,但一直未明文确定,两办的《意见》出台后,给承包土地的各路资本吃了一颗“定心丸”。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 这样的宣传是错误的。 “三权分置”是农村基本经营制度的自我完善,符合生产关系适应生产力发展的客观规律,展现了农村基本经营制度的持久活力,有利于明晰土地产权关系,更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益;有利于促进土地资源合理利用,构建新型农业经营体系,发展多种形式适度规模经营,提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率,推动现代农业发展。原则  不能把农村土地集体所有制改垮了  尊重农民意愿。 有人说,没有建国初期的“土改”,就没有新中国前三十年稳固的政权;没有“大包干”释放出农民的积极性,就没有近三十年粮食安全的保障、工业经济的崛起以及改革开放的成就。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。 坚持循序渐进。 目前,中国农业已超过工业成为最大的面源污染产业。中国耕地不足世界10%,化肥使用量超过了全世界总量的1/3。 坚持因地制宜。 曾担任国土资源部副部长的李元2005年在其《中国城市化进程中的征地制度改革》一文中表示,“主张农用地转为建设用地的增值全部归于被征地农民”听起来似乎有道理,但不符合国情,也不符合土地利用和管理的规律,实行起来难以操作,当前也不宜采用。 土地,是最为基础的生产要素,历次土地改革都释放出巨大的发展潜力。 “在发展现代农业的过程中,一定要重视环境污染的问题。 充分认识农村土地制度改革的长期性和复杂性,保持足够历史耐心,审慎稳妥推进改革,由点及面开展,不操之过急,逐步将实践经验上升为制度安排。 新的矛盾  “人—地”是最为核心的社会关系,涉及亿万农民的生产、生活,牵一发而动全身。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 坚持循序渐进。 目前,全国已有2545个县(市、区)、2.9万个乡镇、49.2万个村开展了农民土地承包经营权确权登记颁证工作,完成确权面积7.5亿亩,接近农村家庭承包耕地面积的60%。 曾担任国土资源部副部长的李元2005年在其《中国城市化进程中的征地制度改革》一文中表示,“主张农用地转为建设用地的增值全部归于被征地农民”听起来似乎有道理,但不符合国情,也不符合土地利用和管理的规律,实行起来难以操作,当前也不宜采用。 “在发展现代农业的过程中,一定要重视环境污染的问题。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 农民集体是土地集体所有权的权利主体,在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护农民集体对承包地发包、调整、监督、收回等各项权能,发挥土地集体所有的优势和作用。 守住政策底线。 让春晖集团苦恼的另一个问题是,尽管企业成为湖北最大的种田大户,但国家的“粮食直补”却一分也落不到实际的经营者手中,而统统都发给了土地的承包者。 为了保证拥有承包权的农民放心地流转土地,进入城市,数年前各地方政府就开始对土地进行确权。 坚持农民主体地位,维护农民合法权益,把选择权交给农民,发挥其主动性和创造性,加强示范引导,不搞强迫命令、不搞一刀切。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 尽管在他心目中,合作社理想的规模是流转万亩农田,可“每增加几十亩,就需多采购一份农资、添置一台农机,合作社目前没有足够的资金储备。 ”陈清教授认为,在土地三权分置后,国家应该出台相关政策,引导种田大户科学合理利用土地。 不得违法调整农户承包地,不得以退出土地承包权作为农民进城落户的条件。 加快放活土地经营权。赋予经营主体更有保障的土地经营权,是完善农村基本经营制度的关键。 “有一些人甚至写文章说,政府通过征地剥夺了农民几万亿。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 可是,当土地承包权与经营权分离后,各路私人、产业或是金融资本都有着强烈的逐利性,经营者每年要交纳高额的承包费用,为了避免亏损,赚取利润,往往就会弃种粮食,而选择种植高附加值的经济作物,这必然会使大量耕地面临“非粮化”的隐忧,危机国家粮食安全。 在各地自发或有组织的改革试点中,农村土地所有权、承包权、经营权分置涌现出诸多新的共性矛盾。 坚持循序渐进。 始终坚持农村土地集体所有权的根本地位。 土地经营权人对流转土地依法享有在一定期限内占有、耕作并取得相应收益的权利。在依法保护集体所有权和农户承包权的前提下,平等保护经营主体依流转合同取得的土地经营权,保障其有稳定的经营预期。在完善“三权分置”办法过程中,要依法维护经营主体从事农业生产所需的各项权利,使土地资源得到更有效合理的利用。 农民集体是土地集体所有权的权利主体,在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护农民集体对承包地发包、调整、监督、收回等各项权能,发挥土地集体所有的优势和作用。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 习近平总书记指出,“城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”。眼下,这一场宏大的变革正如火如荼的展开。 不得违法调整农户承包地,不得以退出土地承包权作为农民进城落户的条件。 现阶段深化农村土地制度改革,将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权(以下简称“三权”)分置并行,是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。 这样的宣传是错误的。 这种土地的升值,是由于政府代表社会的投入所致。有的地块,眼前政府虽未投入,但由于被代表公众利益的规划确定为建设用地,具有了升值的机会。这种农用地转为建设用地的增值归于国家,用于社会,是世界各国普遍采取的原则。 可是,当土地承包权与经营权分离后,各路私人、产业或是金融资本都有着强烈的逐利性,经营者每年要交纳高额的承包费用,为了避免亏损,赚取利润,往往就会弃种粮食,而选择种植高附加值的经济作物,这必然会使大量耕地面临“非粮化”的隐忧,危机国家粮食安全。 坚持因地制宜。 不过,他却 是他们的老板,是内蒙古锡林郭勒盟多伦县小有名气的种植大户。 ”  终于2016年10月30日,中央政府下发《意见》,中国土地“三权”分置正式确立。 “饥饿”的土地  [摘要]分田到户30多年后,伴随着土地流转的闸门松动,土地开始苏醒。同时苏醒的,还有农民对资金的渴望。 ”事实上,全国部分地区也爆出合作社负责人因经营不善而“跑路”。 当“人口红利”渐消之际,中国政府正酝酿着以“土地集中—人口集中—城镇化”为路径释放出潜藏着的“土地红利”。 “饥饿”的土地  [摘要]分田到户30多年后,伴随着土地流转的闸门松动,土地开始苏醒。同时苏醒的,还有农民对资金的渴望。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中要求,缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。廖洪乐对第一财经记者表示,转变目前的土地增值收益分配格局并不容易,既得利益集团不想做出改变,城市利益集团、地方政府甚至是相关主管部门,出于自身利益或部门权力考虑,都不愿意做出改变。政府的理由:增值归公  造成当前土地增值收益分配不合理现状的根源,除了利益格局和利益群体已经形成,不愿改变现状,此外还有理论层面的分歧。 尽管在他心目中,合作社理想的规模是流转万亩农田,可“每增加几十亩,就需多采购一份农资、添置一台农机,合作社目前没有足够的资金储备。 在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 任何的改革都是在曲折中探索。 ”陈清教授认为,在土地三权分置后,国家应该出台相关政策,引导种田大户科学合理利用土地。 承包农户有权占有、使用承包地,依法依规建设必要的农业生产、附属、配套设施,自主组织生产经营和处置产品并获得收益;有权通过转让、互换、出租(转包)、入股或其他方式流转承包地并获得收益,任何组织和个人不得强迫或限制其流转土地;有权依法依规就承包土地经营权设定抵押、自愿有偿退出承包地,具备条件的可以因保护承包地获得相关补贴。 曾担任国土资源部副部长的李元2005年在其《中国城市化进程中的征地制度改革》一文中表示,“主张农用地转为建设用地的增值全部归于被征地农民”听起来似乎有道理,但不符合国情,也不符合土地利用和管理的规律,实行起来难以操作,当前也不宜采用。 随着经济的发展,农药、化肥等农业生产成本上升,长期下去矛盾可能就会出现。土地三权分置引发的另一个问题用中国农业大学教授陈清的话说则是对土地的“掠夺式”经营。 第一财经日报 叶开  从1999年至今,全国土地出让总价款累计已近30万亿元,这里面地方政府拿走了多少,被征地的农民又分到了多少?  这涉及到“土地财政”中一个重要问题,即土地的增值收益是如何分配的?所谓土地增值收益,就是改变土地现有用途或者增加开发强度而新增的纯收益。一般而言,土地出让总价款在减去了地上附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五项费用后,剩余金额就是土地增值收益,它包括支付给农民的土地补偿、安置补助费、农民社会保障费用,也包括政府收取的各类税费和获得的出让金纯收益。失地农民补偿相对较低  当前土地增值收益的分配格局是什么样的情况?比较被公众认可的观点认为,总体上,目前土地增值收益分配中政府占有份额较高,被征用土地的农民占有份额较低。根据农业部农业政策研究中心研究员廖洪乐2008年的一项研究,以全国土地出让为例,1995年全国每公顷土地出让金纯收益为66.1万元,其中政府获得47.2万元,集体和农民获得18.9万元,政府与集体和农民的土地增值收益分配比例为2.5:1。 实际操作中政府允许、银行有时会认可,但从法律意义上来讲,经营权作为抵押权比较勉强,存在瑕疵。“徐庄模式”在当地推广后,不断有农户希望加入,可张凯华却不敢接受任何一户的申请。 当农地开始集中耕种,高昂的流转成本就成为新土地经营者的第一块“绊脚石”。枣庄市徐庄镇土地合作社是全国第一个获得工商注册的土地合作社,入社农民第一次拿到了政府发放的土地使用权证。 按照新型城镇化的要求,未来中国要有3亿人从农村进入城市、城镇——促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这将意味着,城市中工业资本、金融资本将涌向乡村,开启万亿级农业投资热潮;同时数亿农民将进入城市、城镇,冲破工农业、城乡间多年来形成的壁垒,托起工业与城市的发展。这一切的基石正是在于今天的农地的“三权”分置改革。 当“人口红利”渐消之际,中国政府正酝酿着以“土地集中—人口集中—城镇化”为路径释放出潜藏着的“土地红利”。 粮食直补,原本是为促进粮食生产、调动农民种粮积极性,国家财政按粮食实际种植面积,对农户直接给予的补贴。 土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 这种土地的升值,是由于政府代表社会的投入所致。有的地块,眼前政府虽未投入,但由于被代表公众利益的规划确定为建设用地,具有了升值的机会。这种农用地转为建设用地的增值归于国家,用于社会,是世界各国普遍采取的原则。 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中要求,缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。廖洪乐对第一财经记者表示,转变目前的土地增值收益分配格局并不容易,既得利益集团不想做出改变,城市利益集团、地方政府甚至是相关主管部门,出于自身利益或部门权力考虑,都不愿意做出改变。政府的理由:增值归公  造成当前土地增值收益分配不合理现状的根源,除了利益格局和利益群体已经形成,不愿改变现状,此外还有理论层面的分歧。 不得违法调整农户承包地,不得以退出土地承包权作为农民进城落户的条件。 当然,政府在土地增值的使用上,要照顾农村发展的需要。土地对资金的饥渴急切强烈 农业金融发展仍存困境。 可是,当土地承包权与经营权分离后,各路私人、产业或是金融资本都有着强烈的逐利性,经营者每年要交纳高额的承包费用,为了避免亏损,赚取利润,往往就会弃种粮食,而选择种植高附加值的经济作物,这必然会使大量耕地面临“非粮化”的隐忧,危机国家粮食安全。 尽管在他心目中,合作社理想的规模是流转万亩农田,可“每增加几十亩,就需多采购一份农资、添置一台农机,合作社目前没有足够的资金储备。 可是,该合作社理事长张凯华向《经济观察报》记者诉苦道,尽管地方政府推动了土地改革,但金融机构在审查中只有自有物品才能抵押贷款,耕地所有权归集体,承包权归农户,合作社的使用权无法抵押贷款。 土地,是最为基础的生产要素,历次土地改革都释放出巨大的发展潜力。 可当大量土地经营权从承包权中分离出来时,粮食直补政策却依然如故。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 ”事实上,全国部分地区也爆出合作社负责人因经营不善而“跑路”。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 李元认为,建设部一份研究报告表明,每年仅为农村人口进入城市,政府就要投入4000亿元用于基础设施建设。 可是,该合作社理事长张凯华向《经济观察报》记者诉苦道,尽管地方政府推动了土地改革,但金融机构在审查中只有自有物品才能抵押贷款,耕地所有权归集体,承包权归农户,合作社的使用权无法抵押贷款。 习近平总书记指出,“城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”。眼下,这一场宏大的变革正如火如荼的展开。 尽管在他心目中,合作社理想的规模是流转万亩农田,可“每增加几十亩,就需多采购一份农资、添置一台农机,合作社目前没有足够的资金储备。 坚持农民主体地位,维护农民合法权益,把选择权交给农民,发挥其主动性和创造性,加强示范引导,不搞强迫命令、不搞一刀切。 当然,政府在土地增值的使用上,要照顾农村发展的需要。土地对资金的饥渴急切强烈 农业金融发展仍存困境。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 ”  土地经营权从承包权的分离中,贷不到款已成为这个中国最早的土地合作社最大的瓶颈。作为产业资本的进入者,湖北春晖集团流转了土地12.3万亩,成为当地最大的“粮王”。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 为了保证拥有承包权的农民放心地流转土地,进入城市,数年前各地方政府就开始对土地进行确权。 曾担任国土资源部副部长的李元2005年在其《中国城市化进程中的征地制度改革》一文中表示,“主张农用地转为建设用地的增值全部归于被征地农民”听起来似乎有道理,但不符合国情,也不符合土地利用和管理的规律,实行起来难以操作,当前也不宜采用。 土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 充分考虑各地资源禀赋和经济社会发展差异,鼓励进行符合实际的实践探索和制度创新,总结形成适合不同地区的“三权分置”具体路径和办法。 格局  落实集体所有权 稳定农户承包权 放活土地经营权  完善“三权分置”办法,不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式,落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权,充分发挥“三权”的各自功能和整体效用,形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 农村土地农民集体所有,是农村基本经营制度的根本,必须得到充分体现和保障,不能虚置。当农地开始集中耕种,高昂的流转成本就成为新土地经营者的第一块“绊脚石”。枣庄市徐庄镇土地合作社是全国第一个获得工商注册的土地合作社,入社农民第一次拿到了政府发放的土地使用权证。 ”  土地经营权从承包权的分离中,贷不到款已成为这个中国最早的土地合作社最大的瓶颈。作为产业资本的进入者,湖北春晖集团流转了土地12.3万亩,成为当地最大的“粮王”。 在土地承包出去之前,政府应对当地土壤进行检测,形成数据库。 只有土地经营权首先从承包权中分离出来,土地才有可能在现有制度下集中耕种、规模化生产,人才能走出耕地、脱离农业向城市转移。 粮食直补,原本是为促进粮食生产、调动农民种粮积极性,国家财政按粮食实际种植面积,对农户直接给予的补贴。 如果与政府商业用地出让收入相比,集体和农民在土地增值收益分配中的比例会更低。根据2007年对东部某市的调查,政府征用农民水田、集体建设用地和未利用土地用于商业开发时,政府与集体和农民的土地增值收益分配比分别为48:1、98:1和196:1。不过,也有部分经济发达地区(在全国,比例不高),集体经济组织用自己的土地搞工商业开发,其土地增值收益部分主要由集体和农民占有,国家在增值收益中分配的比例过低。最近几年来,城市建设用地价格迅猛上涨,而征地补偿标准却没有做出相应调整,新增提高的农民社会保障费用也有限,致使集体和农民在土地增值收益分配中处于更加不利的地位。 “三权分置”是农村基本经营制度的自我完善,符合生产关系适应生产力发展的客观规律,展现了农村基本经营制度的持久活力,有利于明晰土地产权关系,更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益;有利于促进土地资源合理利用,构建新型农业经营体系,发展多种形式适度规模经营,提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率,推动现代农业发展。原则  不能把农村土地集体所有制改垮了  尊重农民意愿。 只有土地经营权首先从承包权中分离出来,土地才有可能在现有制度下集中耕种、规模化生产,人才能走出耕地、脱离农业向城市转移。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 ”陈清教授认为,在土地三权分置后,国家应该出台相关政策,引导种田大户科学合理利用土地。 ”毕竟,100万亩耕地面积比许多县的耕地总量还大。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 格局  落实集体所有权 稳定农户承包权 放活土地经营权  完善“三权分置”办法,不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式,落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权,充分发挥“三权”的各自功能和整体效用,形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。 今天的土地“三权”分置改革会否为中国带来数十年新的发展动力  呢?。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 实际操作中政府允许、银行有时会认可,但从法律意义上来讲,经营权作为抵押权比较勉强,存在瑕疵。“徐庄模式”在当地推广后,不断有农户希望加入,可张凯华却不敢接受任何一户的申请。 ”李元称。他认为,农用地由于收益低,因此价格低。 农村土地农民集体所有,是农村基本经营制度的根本,必须得到充分体现和保障,不能虚置。 农村集体土地由作为本集体经济组织成员的农民家庭承包,不论经营权如何流转,集体土地承包权都属于农民家庭。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 承包农户有权占有、使用承包地,依法依规建设必要的农业生产、附属、配套设施,自主组织生产经营和处置产品并获得收益;有权通过转让、互换、出租(转包)、入股或其他方式流转承包地并获得收益,任何组织和个人不得强迫或限制其流转土地;有权依法依规就承包土地经营权设定抵押、自愿有偿退出承包地,具备条件的可以因保护承包地获得相关补贴。 通过实践探索和理论创新,逐步完善“三权”关系,为实施“三权分置”提供有力支撑。土地增值分配差距拉大 农民征地补偿跟不上地价上涨。 在各地自发或有组织的改革试点中,农村土地所有权、承包权、经营权分置涌现出诸多新的共性矛盾。 廖洪乐的研究显示,1995—2005年间,土地出让价格上涨了3.6倍,而征地补偿标准却只提高了0.5倍。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。 让春晖集团苦恼的另一个问题是,尽管企业成为湖北最大的种田大户,但国家的“粮食直补”却一分也落不到实际的经营者手中,而统统都发给了土地的承包者。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。 当“人口红利”渐消之际,中国政府正酝酿着以“土地集中—人口集中—城镇化”为路径释放出潜藏着的“土地红利”。 坚持因地制宜。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 通过实践探索和理论创新,逐步完善“三权”关系,为实施“三权分置”提供有力支撑。土地增值分配差距拉大 农民征地补偿跟不上地价上涨。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 习近平总书记指出,“城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”。眼下,这一场宏大的变革正如火如荼的展开。 土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能。 在土地承包出去之前,政府应对当地土壤进行检测,形成数据库。 “在发展现代农业的过程中,一定要重视环境污染的问题。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 李元认为,建设部一份研究报告表明,每年仅为农村人口进入城市,政府就要投入4000亿元用于基础设施建设。 党的十八大报告提出,改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。 ”事实上,全国部分地区也爆出合作社负责人因经营不善而“跑路”。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 在土地承包出去之前,政府应对当地土壤进行检测,形成数据库。 这样的宣传是错误的。 充分认识农村土地制度改革的长期性和复杂性,保持足够历史耐心,审慎稳妥推进改革,由点及面开展,不操之过急,逐步将实践经验上升为制度安排。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 粮食直补,原本是为促进粮食生产、调动农民种粮积极性,国家财政按粮食实际种植面积,对农户直接给予的补贴。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 ”  土地经营权从承包权的分离中,贷不到款已成为这个中国最早的土地合作社最大的瓶颈。作为产业资本的进入者,湖北春晖集团流转了土地12.3万亩,成为当地最大的“粮王”。 同时,经营者加大化肥、农药的用量,进行“掠夺式”经营,进而造成土壤污染。 因为它混淆了农用地和建设用地不同的价格。 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中要求,缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。廖洪乐对第一财经记者表示,转变目前的土地增值收益分配格局并不容易,既得利益集团不想做出改变,城市利益集团、地方政府甚至是相关主管部门,出于自身利益或部门权力考虑,都不愿意做出改变。政府的理由:增值归公  造成当前土地增值收益分配不合理现状的根源,除了利益格局和利益群体已经形成,不愿改变现状,此外还有理论层面的分歧。 农民集体有权依法发包集体土地,任何组织和个人不得非法干预;有权因自然灾害严重毁损等特殊情形依法调整承包地;有权对承包农户和经营主体使用承包地进行监督,并采取措施防止和纠正长期抛荒、毁损土地、非法改变土地用途等行为。 通过实践探索和理论创新,逐步完善“三权”关系,为实施“三权分置”提供有力支撑。土地增值分配差距拉大 农民征地补偿跟不上地价上涨。 文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。农民集体是土地集体所有权的权利主体,在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护农民集体对承包地发包、调整、监督、收回等各项权能,发挥土地集体所有的优势和作用。 通过实践探索和理论创新,逐步完善“三权”关系,为实施“三权分置”提供有力支撑。土地增值分配差距拉大 农民征地补偿跟不上地价上涨。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 集体土地被征收的,农民集体有权就征地补偿安置方案等提出意见并依法获得补偿。 可当大量土地经营权从承包权中分离出来时,粮食直补政策却依然如故。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。 守住政策底线。 中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平认为,经营者拿着土地经营权去贷款,如果经营不善、无法按时还款,银行无法收回土地,会面临两难境地。叶剑平解释说,经营权是承包权派生出来的,经营权实际上是租赁权。 第一财经日报 叶开  从1999年至今,全国土地出让总价款累计已近30万亿元,这里面地方政府拿走了多少,被征地的农民又分到了多少?  这涉及到“土地财政”中一个重要问题,即土地的增值收益是如何分配的?所谓土地增值收益,就是改变土地现有用途或者增加开发强度而新增的纯收益。一般而言,土地出让总价款在减去了地上附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五项费用后,剩余金额就是土地增值收益,它包括支付给农民的土地补偿、安置补助费、农民社会保障费用,也包括政府收取的各类税费和获得的出让金纯收益。失地农民补偿相对较低  当前土地增值收益的分配格局是什么样的情况?比较被公众认可的观点认为,总体上,目前土地增值收益分配中政府占有份额较高,被征用土地的农民占有份额较低。根据农业部农业政策研究中心研究员廖洪乐2008年的一项研究,以全国土地出让为例,1995年全国每公顷土地出让金纯收益为66.1万元,其中政府获得47.2万元,集体和农民获得18.9万元,政府与集体和农民的土地增值收益分配比例为2.5:1。 坚持循序渐进。 集体土地被征收的,农民集体有权就征地补偿安置方案等提出意见并依法获得补偿。 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中要求,缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。廖洪乐对第一财经记者表示,转变目前的土地增值收益分配格局并不容易,既得利益集团不想做出改变,城市利益集团、地方政府甚至是相关主管部门,出于自身利益或部门权力考虑,都不愿意做出改变。政府的理由:增值归公  造成当前土地增值收益分配不合理现状的根源,除了利益格局和利益群体已经形成,不愿改变现状,此外还有理论层面的分歧。 通过实践探索和理论创新,逐步完善“三权”关系,为实施“三权分置”提供有力支撑。土地增值分配差距拉大 农民征地补偿跟不上地价上涨。 粮食直补,原本是为促进粮食生产、调动农民种粮积极性,国家财政按粮食实际种植面积,对农户直接给予的补贴。 加快放活土地经营权。赋予经营主体更有保障的土地经营权,是完善农村基本经营制度的关键。 ”事实上,全国部分地区也爆出合作社负责人因经营不善而“跑路”。 坚持因地制宜。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 2007年颁布的《物权法》将土地承包经营权界定为物权,但分离出来的经营权在法律层面是应该被视为物权还是债权,争论始终不绝于耳。 目前,中国农业已超过工业成为最大的面源污染产业。中国耕地不足世界10%,化肥使用量超过了全世界总量的1/3。 土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 事实上,农民为改变土地增值收益分配中的不利地位,做出了艰难的抗争。最近十年来,农民群体性事件不断增加,土地增值收益分配不合理也是一个主要原因。为了保护农民利益,近年来,中央政府多次强调转变现有土地增值收益分配格局。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 可是,当土地承包权与经营权分离后,各路私人、产业或是金融资本都有着强烈的逐利性,经营者每年要交纳高额的承包费用,为了避免亏损,赚取利润,往往就会弃种粮食,而选择种植高附加值的经济作物,这必然会使大量耕地面临“非粮化”的隐忧,危机国家粮食安全。 这样的宣传是错误的。 李元认为,建设部一份研究报告表明,每年仅为农村人口进入城市,政府就要投入4000亿元用于基础设施建设。 城镇化是对中国农业和工业、乡村与城市、农民与市民做出的整体性再安排——土地从分散通过流转趋向集中,农业生产将由一家一户的耕种转向规模化、现代化的经营,从土地中释放出的大量农村劳动力将被引导进入城市、城镇,变身为市民。 当农地开始集中耕种,高昂的流转成本就成为新土地经营者的第一块“绊脚石”。枣庄市徐庄镇土地合作社是全国第一个获得工商注册的土地合作社,入社农民第一次拿到了政府发放的土地使用权证。 文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 “在发展现代农业的过程中,一定要重视环境污染的问题。 目前,中国农业已超过工业成为最大的面源污染产业。中国耕地不足世界10%,化肥使用量超过了全世界总量的1/3。近日,为进一步健全农村土地产权制度,推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。 充分认识农村土地制度改革的长期性和复杂性,保持足够历史耐心,审慎稳妥推进改革,由点及面开展,不操之过急,逐步将实践经验上升为制度安排。 农民集体有权依法发包集体土地,任何组织和个人不得非法干预;有权因自然灾害严重毁损等特殊情形依法调整承包地;有权对承包农户和经营主体使用承包地进行监督,并采取措施防止和纠正长期抛荒、毁损土地、非法改变土地用途等行为。 在土地承包出去之前,政府应对当地土壤进行检测,形成数据库。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 守住政策底线。 ”陈清教授认为,在土地三权分置后,国家应该出台相关政策,引导种田大户科学合理利用土地。 文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 始终坚持农村土地集体所有权的根本地位。 廖洪乐的研究显示,1995—2005年间,土地出让价格上涨了3.6倍,而征地补偿标准却只提高了0.5倍。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 ”  土地经营权从承包权的分离中,贷不到款已成为这个中国最早的土地合作社最大的瓶颈。作为产业资本的进入者,湖北春晖集团流转了土地12.3万亩,成为当地最大的“粮王”。 不得违法调整农户承包地,不得以退出土地承包权作为农民进城落户的条件。 随着经济的发展,农药、化肥等农业生产成本上升,长期下去矛盾可能就会出现。土地三权分置引发的另一个问题用中国农业大学教授陈清的话说则是对土地的“掠夺式”经营。 严格保护农户承包权。农户享有土地承包权是农村基本经营制度的基础,要稳定现有土地承包关系并保持长久不变。土地承包权人对承包土地依法享有占有、使用和收益的权利。 坚持循序渐进。 始终坚持农村土地集体所有权的根本地位。 任何的改革都是在曲折中探索。 在国外,土地是农户个人的财产,可以继承、可以自由转让,农户对土地往往倍加爱惜,阶段性的休耕、轮耕。 在各地自发或有组织的改革试点中,农村土地所有权、承包权、经营权分置涌现出诸多新的共性矛盾。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 充分认识农村土地制度改革的长期性和复杂性,保持足够历史耐心,审慎稳妥推进改革,由点及面开展,不操之过急,逐步将实践经验上升为制度安排。 习近平总书记指出,“城镇化是中国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在”。眼下,这一场宏大的变革正如火如荼的展开。 坚持循序渐进。 土地流转得越多,湖北春晖集团董事长谭伦蔚心中的忧虑越强,“企业原有计划在5年时间内流转土地100万亩,但我不知道国家政策是否允许。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 党的十八大报告提出,改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。 在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能。 从他站立的地方放眼望去,四周目光所及之处都是他的土地。 坚持循序渐进。 今天的土地“三权”分置改革会否为中国带来数十年新的发展动力  呢?。 粮食直补,原本是为促进粮食生产、调动农民种粮积极性,国家财政按粮食实际种植面积,对农户直接给予的补贴。 土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 党的十八大报告提出,改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。 实际操作中政府允许、银行有时会认可,但从法律意义上来讲,经营权作为抵押权比较勉强,存在瑕疵。“徐庄模式”在当地推广后,不断有农户希望加入,可张凯华却不敢接受任何一户的申请。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 在国外,土地是农户个人的财产,可以继承、可以自由转让,农户对土地往往倍加爱惜,阶段性的休耕、轮耕。 当农地开始集中耕种,高昂的流转成本就成为新土地经营者的第一块“绊脚石”。枣庄市徐庄镇土地合作社是全国第一个获得工商注册的土地合作社,入社农民第一次拿到了政府发放的土地使用权证。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 在国外,土地是农户个人的财产,可以继承、可以自由转让,农户对土地往往倍加爱惜,阶段性的休耕、轮耕。 土地经营权人对流转土地依法享有在一定期限内占有、耕作并取得相应收益的权利。在依法保护集体所有权和农户承包权的前提下,平等保护经营主体依流转合同取得的土地经营权,保障其有稳定的经营预期。在完善“三权分置”办法过程中,要依法维护经营主体从事农业生产所需的各项权利,使土地资源得到更有效合理的利用。 粮食直补,原本是为促进粮食生产、调动农民种粮积极性,国家财政按粮食实际种植面积,对农户直接给予的补贴。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 到了2005年,这个比例扩大到9.7:1。集体和农民土地增值收益分配比例不断降低,直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上地价上涨幅度。 城镇化的基石  土地“三权”分置改革需要大量配套措施来不断完善,同时也需要从法律层面进一步厘清。 在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 坚持因地制宜。 城镇化的基石  土地“三权”分置改革需要大量配套措施来不断完善,同时也需要从法律层面进一步厘清。 土地经营权人对流转土地依法享有在一定期限内占有、耕作并取得相应收益的权利。在依法保护集体所有权和农户承包权的前提下,平等保护经营主体依流转合同取得的土地经营权,保障其有稳定的经营预期。在完善“三权分置”办法过程中,要依法维护经营主体从事农业生产所需的各项权利,使土地资源得到更有效合理的利用。 中国土地学会副理事长黄小虎担心,现在的问题是农民工进城后,没有放弃承包权,只是将经营权流转出去。在农业生产的收入中,一部分要给承包者,一部分要给经营者。 城镇化的基石  土地“三权”分置改革需要大量配套措施来不断完善,同时也需要从法律层面进一步厘清。 不过,从土地使用制度改革至今,增值归公的理论一直被多数地方政府所采用,并延续至今。这也有现实背景,自1994年我国开始推行分税制,地方财政与中央财政分成比例调整,地方财力实际上收到积压,支出压力开始加大,当时无论是中央抑或地方政府的主流看法均是土地出让收入要为城市发展做贡献。《中国土地年鉴1996》207页显示,北京1995年国有土地使用权有偿出让收入37亿元,其中征地费仅619万元。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 经营主体有权使用流转土地自主从事农业生产经营并获得相应收益,经承包农户同意,可依法依规改良土壤、提升地力,建设农业生产、附属、配套设施,并依照流转合同约定获得合理补偿;有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地。 在土地承包出去之前,政府应对当地土壤进行检测,形成数据库。 廖洪乐的研究显示,1995—2005年间,土地出让价格上涨了3.6倍,而征地补偿标准却只提高了0.5倍。 在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能。 ”陈清教授认为,在土地三权分置后,国家应该出台相关政策,引导种田大户科学合理利用土地。 尽管在他心目中,合作社理想的规模是流转万亩农田,可“每增加几十亩,就需多采购一份农资、添置一台农机,合作社目前没有足够的资金储备。 今天的土地“三权”分置改革会否为中国带来数十年新的发展动力  呢?。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 集体土地被征收的,农民集体有权就征地补偿安置方案等提出意见并依法获得补偿。 目前,湖北地区粮食直补约为130元/亩,如是算来,湖北春晖集团流转的12.3万亩土地,约合近1600万元。 2007年颁布的《物权法》将土地承包经营权界定为物权,但分离出来的经营权在法律层面是应该被视为物权还是债权,争论始终不绝于耳。 按照新型城镇化的要求,未来中国要有3亿人从农村进入城市、城镇——促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这将意味着,城市中工业资本、金融资本将涌向乡村,开启万亿级农业投资热潮;同时数亿农民将进入城市、城镇,冲破工农业、城乡间多年来形成的壁垒,托起工业与城市的发展。这一切的基石正是在于今天的农地的“三权”分置改革。 这种土地的升值,是由于政府代表社会的投入所致。有的地块,眼前政府虽未投入,但由于被代表公众利益的规划确定为建设用地,具有了升值的机会。这种农用地转为建设用地的增值归于国家,用于社会,是世界各国普遍采取的原则。 农民集体是土地集体所有权的权利主体,在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护农民集体对承包地发包、调整、监督、收回等各项权能,发挥土地集体所有的优势和作用。 曾担任国土资源部副部长的李元2005年在其《中国城市化进程中的征地制度改革》一文中表示,“主张农用地转为建设用地的增值全部归于被征地农民”听起来似乎有道理,但不符合国情,也不符合土地利用和管理的规律,实行起来难以操作,当前也不宜采用。 目前,中国农业已超过工业成为最大的面源污染产业。中国耕地不足世界10%,化肥使用量超过了全世界总量的1/3。 充分认识农村土地制度改革的长期性和复杂性,保持足够历史耐心,审慎稳妥推进改革,由点及面开展,不操之过急,逐步将实践经验上升为制度安排。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 因为它混淆了农用地和建设用地不同的价格。 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中要求,缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。廖洪乐对第一财经记者表示,转变目前的土地增值收益分配格局并不容易,既得利益集团不想做出改变,城市利益集团、地方政府甚至是相关主管部门,出于自身利益或部门权力考虑,都不愿意做出改变。政府的理由:增值归公  造成当前土地增值收益分配不合理现状的根源,除了利益格局和利益群体已经形成,不愿改变现状,此外还有理论层面的分歧。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 廖洪乐的研究显示,1995—2005年间,土地出让价格上涨了3.6倍,而征地补偿标准却只提高了0.5倍。 2007年颁布的《物权法》将土地承包经营权界定为物权,但分离出来的经营权在法律层面是应该被视为物权还是债权,争论始终不绝于耳。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。 各界人士普遍认为,土地“三权”分置的确立是城镇化的序曲,同样将带给中国带来深远的影响。 各界人士普遍认为,土地“三权”分置的确立是城镇化的序曲,同样将带给中国带来深远的影响。 目前,中国农业已超过工业成为最大的面源污染产业。中国耕地不足世界10%,化肥使用量超过了全世界总量的1/3。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 ”  土地经营权从承包权的分离中,贷不到款已成为这个中国最早的土地合作社最大的瓶颈。作为产业资本的进入者,湖北春晖集团流转了土地12.3万亩,成为当地最大的“粮王”。 2007年颁布的《物权法》将土地承包经营权界定为物权,但分离出来的经营权在法律层面是应该被视为物权还是债权,争论始终不绝于耳。 格局  落实集体所有权 稳定农户承包权 放活土地经营权  完善“三权分置”办法,不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式,落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权,充分发挥“三权”的各自功能和整体效用,形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。 充分考虑各地资源禀赋和经济社会发展差异,鼓励进行符合实际的实践探索和制度创新,总结形成适合不同地区的“三权分置”具体路径和办法。 在各地自发或有组织的改革试点中,农村土地所有权、承包权、经营权分置涌现出诸多新的共性矛盾。 坚持因地制宜。 经营主体有权使用流转土地自主从事农业生产经营并获得相应收益,经承包农户同意,可依法依规改良土壤、提升地力,建设农业生产、附属、配套设施,并依照流转合同约定获得合理补偿;有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地。 同时,经营者加大化肥、农药的用量,进行“掠夺式”经营,进而造成土壤污染。 在各地自发或有组织的改革试点中,农村土地所有权、承包权、经营权分置涌现出诸多新的共性矛盾。 实际操作中政府允许、银行有时会认可,但从法律意义上来讲,经营权作为抵押权比较勉强,存在瑕疵。“徐庄模式”在当地推广后,不断有农户希望加入,可张凯华却不敢接受任何一户的申请。 原来政府默认或鼓励资本进入农地流转,但一直未明文确定,两办的《意见》出台后,给承包土地的各路资本吃了一颗“定心丸”。 在各地自发或有组织的改革试点中,农村土地所有权、承包权、经营权分置涌现出诸多新的共性矛盾。 近日,为进一步健全农村土地产权制度,推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。 因为它混淆了农用地和建设用地不同的价格。 “有一些人甚至写文章说,政府通过征地剥夺了农民几万亿。 坚持农民主体地位,维护农民合法权益,把选择权交给农民,发挥其主动性和创造性,加强示范引导,不搞强迫命令、不搞一刀切。 土地,是最为基础的生产要素,历次土地改革都释放出巨大的发展潜力。 一种观点认为,承包权和经营权,从本质上说都是为了解决使用权的问题。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 廖洪乐的研究显示,1995—2005年间,土地出让价格上涨了3.6倍,而征地补偿标准却只提高了0.5倍。 按照新型城镇化的要求,未来中国要有3亿人从农村进入城市、城镇——促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这将意味着,城市中工业资本、金融资本将涌向乡村,开启万亿级农业投资热潮;同时数亿农民将进入城市、城镇,冲破工农业、城乡间多年来形成的壁垒,托起工业与城市的发展。这一切的基石正是在于今天的农地的“三权”分置改革。 文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 坚持和完善农村基本经营制度,坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了。 实际操作中政府允许、银行有时会认可,但从法律意义上来讲,经营权作为抵押权比较勉强,存在瑕疵。“徐庄模式”在当地推广后,不断有农户希望加入,可张凯华却不敢接受任何一户的申请。 任何的改革都是在曲折中探索。 ”  土地经营权从承包权的分离中,贷不到款已成为这个中国最早的土地合作社最大的瓶颈。作为产业资本的进入者,湖北春晖集团流转了土地12.3万亩,成为当地最大的“粮王”。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 一种观点认为,承包权和经营权,从本质上说都是为了解决使用权的问题。2007年颁布的《物权法》将土地承包经营权界定为物权,但分离出来的经营权在法律层面是应该被视为物权还是债权,争论始终不绝于耳。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 这种土地的升值,是由于政府代表社会的投入所致。有的地块,眼前政府虽未投入,但由于被代表公众利益的规划确定为建设用地,具有了升值的机会。这种农用地转为建设用地的增值归于国家,用于社会,是世界各国普遍采取的原则。 到了2005年,这个比例扩大到9.7:1。集体和农民土地增值收益分配比例不断降低,直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上地价上涨幅度。 各界人士普遍认为,土地“三权”分置的确立是城镇化的序曲,同样将带给中国带来深远的影响。 有人说,没有建国初期的“土改”,就没有新中国前三十年稳固的政权;没有“大包干”释放出农民的积极性,就没有近三十年粮食安全的保障、工业经济的崛起以及改革开放的成就。 廖洪乐的研究显示,1995—2005年间,土地出让价格上涨了3.6倍,而征地补偿标准却只提高了0.5倍。 不过,他却 是他们的老板,是内蒙古锡林郭勒盟多伦县小有名气的种植大户。 中国土地学会副理事长黄小虎担心,现在的问题是农民工进城后,没有放弃承包权,只是将经营权流转出去。在农业生产的收入中,一部分要给承包者,一部分要给经营者。 充分考虑各地资源禀赋和经济社会发展差异,鼓励进行符合实际的实践探索和制度创新,总结形成适合不同地区的“三权分置”具体路径和办法。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 任何组织和个人都不能取代农民家庭的土地承包地位,都不能非法剥夺和限制农户的土地承包权。 充分考虑各地资源禀赋和经济社会发展差异,鼓励进行符合实际的实践探索和制度创新,总结形成适合不同地区的“三权分置”具体路径和办法。 他的皮鞋上满是尘土,白色的袜子已经脏成了黑褐色,手指缝里都是泥垢,脸膛被高原上的阳光晒得红中透黑,和身边捡马铃薯的农民没有两样。 在土地承包出去之前,政府应对当地土壤进行检测,形成数据库。 坚持农民主体地位,维护农民合法权益,把选择权交给农民,发挥其主动性和创造性,加强示范引导,不搞强迫命令、不搞一刀切。 到了2005年,这个比例扩大到9.7:1。集体和农民土地增值收益分配比例不断降低,直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上地价上涨幅度。 目前,全国已有2545个县(市、区)、2.9万个乡镇、49.2万个村开展了农民土地承包经营权确权登记颁证工作,完成确权面积7.5亿亩,接近农村家庭承包耕地面积的60%。 承包农户有权占有、使用承包地,依法依规建设必要的农业生产、附属、配套设施,自主组织生产经营和处置产品并获得收益;有权通过转让、互换、出租(转包)、入股或其他方式流转承包地并获得收益,任何组织和个人不得强迫或限制其流转土地;有权依法依规就承包土地经营权设定抵押、自愿有偿退出承包地,具备条件的可以因保护承包地获得相关补贴。 任何的改革都是在曲折中探索。 ”事实上,全国部分地区也爆出合作社负责人因经营不善而“跑路”。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 原来政府默认或鼓励资本进入农地流转,但一直未明文确定,两办的《意见》出台后,给承包土地的各路资本吃了一颗“定心丸”。 农村集体土地由作为本集体经济组织成员的农民家庭承包,不论经营权如何流转,集体土地承包权都属于农民家庭。 ”  土地经营权从承包权的分离中,贷不到款已成为这个中国最早的土地合作社最大的瓶颈。作为产业资本的进入者,湖北春晖集团流转了土地12.3万亩,成为当地最大的“粮王”。 不过,从土地使用制度改革至今,增值归公的理论一直被多数地方政府所采用,并延续至今。这也有现实背景,自1994年我国开始推行分税制,地方财政与中央财政分成比例调整,地方财力实际上收到积压,支出压力开始加大,当时无论是中央抑或地方政府的主流看法均是土地出让收入要为城市发展做贡献。《中国土地年鉴1996》207页显示,北京1995年国有土地使用权有偿出让收入37亿元,其中征地费仅619万元。 集体土地被征收的,农民集体有权就征地补偿安置方案等提出意见并依法获得补偿。 可是,该合作社理事长张凯华向《经济观察报》记者诉苦道,尽管地方政府推动了土地改革,但金融机构在审查中只有自有物品才能抵押贷款,耕地所有权归集体,承包权归农户,合作社的使用权无法抵押贷款。 ”李元称。他认为,农用地由于收益低,因此价格低。 现阶段深化农村土地制度改革,将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权(以下简称“三权”)分置并行,是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。 在土地承包出去之前,政府应对当地土壤进行检测,形成数据库。 从他站立的地方放眼望去,四周目光所及之处都是他的土地。 农村集体土地由作为本集体经济组织成员的农民家庭承包,不论经营权如何流转,集体土地承包权都属于农民家庭。 土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 “有一些人甚至写文章说,政府通过征地剥夺了农民几万亿。 集体土地被征收的,农民集体有权就征地补偿安置方案等提出意见并依法获得补偿。 同时,经营者加大化肥、农药的用量,进行“掠夺式”经营,进而造成土壤污染。 现阶段深化农村土地制度改革,将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权(以下简称“三权”)分置并行,是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。 现阶段深化农村土地制度改革,将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权(以下简称“三权”)分置并行,是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。 坚持因地制宜。 土地经营权人对流转土地依法享有在一定期限内占有、耕作并取得相应收益的权利。在依法保护集体所有权和农户承包权的前提下,平等保护经营主体依流转合同取得的土地经营权,保障其有稳定的经营预期。在完善“三权分置”办法过程中,要依法维护经营主体从事农业生产所需的各项权利,使土地资源得到更有效合理的利用。 如果经营权是物权的话,一物一权,一个物上不能设两个物权。这种观点认为,生产者现在拥有经营权只是一个债权,既会触发投资者的短期行为,而且债权也容易违约。就连农业部部长韩长赋在接受记者采访时也表示,“最近因为农产品价格的下降和劳动力成本的上升,确实有少数经营主体的经营状况出现了亏损,也有个别出现了退地现象。 城镇化的基石  土地“三权”分置改革需要大量配套措施来不断完善,同时也需要从法律层面进一步厘清。 到了2005年,这个比例扩大到9.7:1。集体和农民土地增值收益分配比例不断降低,直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上地价上涨幅度。 ”  终于2016年10月30日,中央政府下发《意见》,中国土地“三权”分置正式确立。 始终坚持农村土地集体所有权的根本地位。 ”  土地经营权从承包权的分离中,贷不到款已成为这个中国最早的土地合作社最大的瓶颈。作为产业资本的进入者,湖北春晖集团流转了土地12.3万亩,成为当地最大的“粮王”。 这种土地的升值,是由于政府代表社会的投入所致。有的地块,眼前政府虽未投入,但由于被代表公众利益的规划确定为建设用地,具有了升值的机会。这种农用地转为建设用地的增值归于国家,用于社会,是世界各国普遍采取的原则。 坚持因地制宜。 集体土地被征收的,农民集体有权就征地补偿安置方案等提出意见并依法获得补偿。 当农地开始集中耕种,高昂的流转成本就成为新土地经营者的第一块“绊脚石”。枣庄市徐庄镇土地合作社是全国第一个获得工商注册的土地合作社,入社农民第一次拿到了政府发放的土地使用权证。 为了保证拥有承包权的农民放心地流转土地,进入城市,数年前各地方政府就开始对土地进行确权。 目前,湖北地区粮食直补约为130元/亩,如是算来,湖北春晖集团流转的12.3万亩土地,约合近1600万元。 事实上,农民为改变土地增值收益分配中的不利地位,做出了艰难的抗争。最近十年来,农民群体性事件不断增加,土地增值收益分配不合理也是一个主要原因。为了保护农民利益,近年来,中央政府多次强调转变现有土地增值收益分配格局。 从他站立的地方放眼望去,四周目光所及之处都是他的土地。 因为它混淆了农用地和建设用地不同的价格。 农民集体有权依法发包集体土地,任何组织和个人不得非法干预;有权因自然灾害严重毁损等特殊情形依法调整承包地;有权对承包农户和经营主体使用承包地进行监督,并采取措施防止和纠正长期抛荒、毁损土地、非法改变土地用途等行为。 只有土地经营权首先从承包权中分离出来,土地才有可能在现有制度下集中耕种、规模化生产,人才能走出耕地、脱离农业向城市转移。 可是,当土地承包权与经营权分离后,各路私人、产业或是金融资本都有着强烈的逐利性,经营者每年要交纳高额的承包费用,为了避免亏损,赚取利润,往往就会弃种粮食,而选择种植高附加值的经济作物,这必然会使大量耕地面临“非粮化”的隐忧,危机国家粮食安全。农村集体土地由作为本集体经济组织成员的农民家庭承包,不论经营权如何流转,集体土地承包权都属于农民家庭。 按照新型城镇化的要求,未来中国要有3亿人从农村进入城市、城镇——促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这将意味着,城市中工业资本、金融资本将涌向乡村,开启万亿级农业投资热潮;同时数亿农民将进入城市、城镇,冲破工农业、城乡间多年来形成的壁垒,托起工业与城市的发展。这一切的基石正是在于今天的农地的“三权”分置改革。 目前,全国已有2545个县(市、区)、2.9万个乡镇、49.2万个村开展了农民土地承包经营权确权登记颁证工作,完成确权面积7.5亿亩,接近农村家庭承包耕地面积的60%。 这种土地的升值,是由于政府代表社会的投入所致。有的地块,眼前政府虽未投入,但由于被代表公众利益的规划确定为建设用地,具有了升值的机会。这种农用地转为建设用地的增值归于国家,用于社会,是世界各国普遍采取的原则。 各界人士普遍认为,土地“三权”分置的确立是城镇化的序曲,同样将带给中国带来深远的影响。 原来政府默认或鼓励资本进入农地流转,但一直未明文确定,两办的《意见》出台后,给承包土地的各路资本吃了一颗“定心丸”。 在国内,原本农户数十年的承包权稳定下来后,也会为了保护地力而合理种植。 从他站立的地方放眼望去,四周目光所及之处都是他的土地。 让春晖集团苦恼的另一个问题是,尽管企业成为湖北最大的种田大户,但国家的“粮食直补”却一分也落不到实际的经营者手中,而统统都发给了土地的承包者。 城镇化的基石  土地“三权”分置改革需要大量配套措施来不断完善,同时也需要从法律层面进一步厘清。 目前,湖北地区粮食直补约为130元/亩,如是算来,湖北春晖集团流转的12.3万亩土地,约合近1600万元。 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中要求,缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。廖洪乐对第一财经记者表示,转变目前的土地增值收益分配格局并不容易,既得利益集团不想做出改变,城市利益集团、地方政府甚至是相关主管部门,出于自身利益或部门权力考虑,都不愿意做出改变。政府的理由:增值归公  造成当前土地增值收益分配不合理现状的根源,除了利益格局和利益群体已经形成,不愿改变现状,此外还有理论层面的分歧。 第一财经日报 叶开  从1999年至今,全国土地出让总价款累计已近30万亿元,这里面地方政府拿走了多少,被征地的农民又分到了多少?  这涉及到“土地财政”中一个重要问题,即土地的增值收益是如何分配的?所谓土地增值收益,就是改变土地现有用途或者增加开发强度而新增的纯收益。一般而言,土地出让总价款在减去了地上附着物补偿费、青苗补偿费、拆迁补偿费、土地开发费和相关业务费等五项费用后,剩余金额就是土地增值收益,它包括支付给农民的土地补偿、安置补助费、农民社会保障费用,也包括政府收取的各类税费和获得的出让金纯收益。失地农民补偿相对较低  当前土地增值收益的分配格局是什么样的情况?比较被公众认可的观点认为,总体上,目前土地增值收益分配中政府占有份额较高,被征用土地的农民占有份额较低。根据农业部农业政策研究中心研究员廖洪乐2008年的一项研究,以全国土地出让为例,1995年全国每公顷土地出让金纯收益为66.1万元,其中政府获得47.2万元,集体和农民获得18.9万元,政府与集体和农民的土地增值收益分配比例为2.5:1。 城镇化是对中国农业和工业、乡村与城市、农民与市民做出的整体性再安排——土地从分散通过流转趋向集中,农业生产将由一家一户的耕种转向规模化、现代化的经营,从土地中释放出的大量农村劳动力将被引导进入城市、城镇,变身为市民。 农民集体有权依法发包集体土地,任何组织和个人不得非法干预;有权因自然灾害严重毁损等特殊情形依法调整承包地;有权对承包农户和经营主体使用承包地进行监督,并采取措施防止和纠正长期抛荒、毁损土地、非法改变土地用途等行为。 严格保护农户承包权。农户享有土地承包权是农村基本经营制度的基础,要稳定现有土地承包关系并保持长久不变。土地承包权人对承包土地依法享有占有、使用和收益的权利。 今天的土地“三权”分置改革会否为中国带来数十年新的发展动力  呢?。 “在发展现代农业的过程中,一定要重视环境污染的问题。 “三权分置”是农村基本经营制度的自我完善,符合生产关系适应生产力发展的客观规律,展现了农村基本经营制度的持久活力,有利于明晰土地产权关系,更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益;有利于促进土地资源合理利用,构建新型农业经营体系,发展多种形式适度规模经营,提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率,推动现代农业发展。原则  不能把农村土地集体所有制改垮了  尊重农民意愿。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 农村土地农民集体所有,是农村基本经营制度的根本,必须得到充分体现和保障,不能虚置。 尽管在他心目中,合作社理想的规模是流转万亩农田,可“每增加几十亩,就需多采购一份农资、添置一台农机,合作社目前没有足够的资金储备。 在国外,土地是农户个人的财产,可以继承、可以自由转让,农户对土地往往倍加爱惜,阶段性的休耕、轮耕。 经营主体有权使用流转土地自主从事农业生产经营并获得相应收益,经承包农户同意,可依法依规改良土壤、提升地力,建设农业生产、附属、配套设施,并依照流转合同约定获得合理补偿;有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地。 目前,湖北地区粮食直补约为130元/亩,如是算来,湖北春晖集团流转的12.3万亩土地,约合近1600万元。 文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能。 在土地承包出去之前,政府应对当地土壤进行检测,形成数据库。 党的十八大报告提出,改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。 坚持农民主体地位,维护农民合法权益,把选择权交给农民,发挥其主动性和创造性,加强示范引导,不搞强迫命令、不搞一刀切。 ”毕竟,100万亩耕地面积比许多县的耕地总量还大。 任何组织和个人都不能取代农民家庭的土地承包地位,都不能非法剥夺和限制农户的土地承包权。 可是,该合作社理事长张凯华向《经济观察报》记者诉苦道,尽管地方政府推动了土地改革,但金融机构在审查中只有自有物品才能抵押贷款,耕地所有权归集体,承包权归农户,合作社的使用权无法抵押贷款。 承包农户有权占有、使用承包地,依法依规建设必要的农业生产、附属、配套设施,自主组织生产经营和处置产品并获得收益;有权通过转让、互换、出租(转包)、入股或其他方式流转承包地并获得收益,任何组织和个人不得强迫或限制其流转土地;有权依法依规就承包土地经营权设定抵押、自愿有偿退出承包地,具备条件的可以因保护承包地获得相关补贴。 现阶段深化农村土地制度改革,将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权(以下简称“三权”)分置并行,是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。 现阶段深化农村土地制度改革,将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权(以下简称“三权”)分置并行,是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。城镇化的基石  土地“三权”分置改革需要大量配套措施来不断完善,同时也需要从法律层面进一步厘清。 承包农户转让土地承包权的,应在本集体经济组织内进行,并经农民集体同意;流转土地经营权的,须向农民集体书面备案。 在现实生活中,一些地方政府在获取和使用土地增值收益方面确有许多的不规范,但不能因此得出结论,要把土地增值收益全部归于被征地农民,那只能带来更大的不公平和混乱。 只有土地经营权首先从承包权中分离出来,土地才有可能在现有制度下集中耕种、规模化生产,人才能走出耕地、脱离农业向城市转移。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 不过,从土地使用制度改革至今,增值归公的理论一直被多数地方政府所采用,并延续至今。这也有现实背景,自1994年我国开始推行分税制,地方财政与中央财政分成比例调整,地方财力实际上收到积压,支出压力开始加大,当时无论是中央抑或地方政府的主流看法均是土地出让收入要为城市发展做贡献。《中国土地年鉴1996》207页显示,北京1995年国有土地使用权有偿出让收入37亿元,其中征地费仅619万元。 ”陈清教授认为,在土地三权分置后,国家应该出台相关政策,引导种田大户科学合理利用土地。 建设用地由于收益高,因此地价也高。 土地三权分置意见:农民进城落户无须退出承包。改革开放之初,在农村实行家庭联产承包责任制,将土地所有权和承包经营权分设,所有权归集体,承包经营权归农户,极大地调动了亿万农民积极性,有效解决了温饱问题。 经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。逐步完善“三权”关系。农村土地集体所有权是土地承包权的前提,农户享有承包经营权是集体所有的具体实现形式,在土地流转中,农户承包经营权派生出土地经营权。 “有一些人甚至写文章说,政府通过征地剥夺了农民几万亿。 ”陈清教授认为,在土地三权分置后,国家应该出台相关政策,引导种田大户科学合理利用土地。 这样的宣传是错误的。 土地经营权人对流转土地依法享有在一定期限内占有、耕作并取得相应收益的权利。在依法保护集体所有权和农户承包权的前提下,平等保护经营主体依流转合同取得的土地经营权,保障其有稳定的经营预期。在完善“三权分置”办法过程中,要依法维护经营主体从事农业生产所需的各项权利,使土地资源得到更有效合理的利用。 文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 承包者在流转期限结束时根据土地各项指标,国家可以进行适当的奖惩。 承包者在流转期限结束时根据土地各项指标,国家可以进行适当的奖惩。 文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 文|胡坤 编辑|米娜  9月10日,内蒙古高原上的风里已带着阵阵寒意,但陈建飞一直站在地里,看着别人将地里的马铃薯一颗一颗地捡起来装进袋子里。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 坚持农民主体地位,维护农民合法权益,把选择权交给农民,发挥其主动性和创造性,加强示范引导,不搞强迫命令、不搞一刀切。 事实上,农民为改变土地增值收益分配中的不利地位,做出了艰难的抗争。最近十年来,农民群体性事件不断增加,土地增值收益分配不合理也是一个主要原因。为了保护农民利益,近年来,中央政府多次强调转变现有土地增值收益分配格局。 尽管在他心目中,合作社理想的规模是流转万亩农田,可“每增加几十亩,就需多采购一份农资、添置一台农机,合作社目前没有足够的资金储备。 从他站立的地方放眼望去,四周目光所及之处都是他的土地。 原来政府默认或鼓励资本进入农地流转,但一直未明文确定,两办的《意见》出台后,给承包土地的各路资本吃了一颗“定心丸”。 原来政府默认或鼓励资本进入农地流转,但一直未明文确定,两办的《意见》出台后,给承包土地的各路资本吃了一颗“定心丸”。 通过实践探索和理论创新,逐步完善“三权”关系,为实施“三权分置”提供有力支撑。土地增值分配差距拉大 农民征地补偿跟不上地价上涨。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 当农地开始集中耕种,高昂的流转成本就成为新土地经营者的第一块“绊脚石”。枣庄市徐庄镇土地合作社是全国第一个获得工商注册的土地合作社,入社农民第一次拿到了政府发放的土地使用权证。 可是,当土地承包权与经营权分离后,各路私人、产业或是金融资本都有着强烈的逐利性,经营者每年要交纳高额的承包费用,为了避免亏损,赚取利润,往往就会弃种粮食,而选择种植高附加值的经济作物,这必然会使大量耕地面临“非粮化”的隐忧,危机国家粮食安全。 一种观点认为,承包权和经营权,从本质上说都是为了解决使用权的问题。 ”李元称。他认为,农用地由于收益低,因此价格低。 承包农户转让土地承包权的,应在本集体经济组织内进行,并经农民集体同意;流转土地经营权的,须向农民集体书面备案。 守住政策底线。 为了保证拥有承包权的农民放心地流转土地,进入城市,数年前各地方政府就开始对土地进行确权。 随着经济的发展,农药、化肥等农业生产成本上升,长期下去矛盾可能就会出现。土地三权分置引发的另一个问题用中国农业大学教授陈清的话说则是对土地的“掠夺式”经营。 农民集体有权依法发包集体土地,任何组织和个人不得非法干预;有权因自然灾害严重毁损等特殊情形依法调整承包地;有权对承包农户和经营主体使用承包地进行监督,并采取措施防止和纠正长期抛荒、毁损土地、非法改变土地用途等行为。 从他站立的地方放眼望去,四周目光所及之处都是他的土地。 实际操作中政府允许、银行有时会认可,但从法律意义上来讲,经营权作为抵押权比较勉强,存在瑕疵。“徐庄模式”在当地推广后,不断有农户希望加入,可张凯华却不敢接受任何一户的申请。 守住政策底线。 任何组织和个人都不能取代农民家庭的土地承包地位,都不能非法剥夺和限制农户的土地承包权。 各界人士普遍认为,土地“三权”分置的确立是城镇化的序曲,同样将带给中国带来深远的影响。 当然,政府在土地增值的使用上,要照顾农村发展的需要。土地对资金的饥渴急切强烈 农业金融发展仍存困境。 随着经济的发展,农药、化肥等农业生产成本上升,长期下去矛盾可能就会出现。土地三权分置引发的另一个问题用中国农业大学教授陈清的话说则是对土地的“掠夺式”经营。 在我国,土地增值收益分配的矛盾集结点主要是农地转非的增值归属。目前主要有三种理论观点,第一种是“增值归农”论,第二种是“增值归公”论,第三种是“公私兼顾”论。 在各地自发或有组织的改革试点中,农村土地所有权、承包权、经营权分置涌现出诸多新的共性矛盾。 不得违法调整农户承包地,不得以退出土地承包权作为农民进城落户的条件。 “有一些人甚至写文章说,政府通过征地剥夺了农民几万亿。 只有土地经营权首先从承包权中分离出来,土地才有可能在现有制度下集中耕种、规模化生产,人才能走出耕地、脱离农业向城市转移。 在土地承包出去之前,政府应对当地土壤进行检测,形成数据库。 春晖集团分管农业的副总陈志胜担心,粮食直补多年的错位已让享有承包权的农户习惯的认为是自有收入的一部分。即使国家今后将补贴转发给经营者,农户恐怕就会相应上调土地流转费。 ”李元称。他认为,农用地由于收益低,因此价格低。 不过,从土地使用制度改革至今,增值归公的理论一直被多数地方政府所采用,并延续至今。这也有现实背景,自1994年我国开始推行分税制,地方财政与中央财政分成比例调整,地方财力实际上收到积压,支出压力开始加大,当时无论是中央抑或地方政府的主流看法均是土地出让收入要为城市发展做贡献。《中国土地年鉴1996》207页显示,北京1995年国有土地使用权有偿出让收入37亿元,其中征地费仅619万元。 城镇化是对中国农业和工业、乡村与城市、农民与市民做出的整体性再安排——土地从分散通过流转趋向集中,农业生产将由一家一户的耕种转向规模化、现代化的经营,从土地中释放出的大量农村劳动力将被引导进入城市、城镇,变身为市民。 承包农户转让土地承包权的,应在本集体经济组织内进行,并经农民集体同意;流转土地经营权的,须向农民集体书面备案。 当农地开始集中耕种,高昂的流转成本就成为新土地经营者的第一块“绊脚石”。枣庄市徐庄镇土地合作社是全国第一个获得工商注册的土地合作社,入社农民第一次拿到了政府发放的土地使用权证。 “三权分置”是农村基本经营制度的自我完善,符合生产关系适应生产力发展的客观规律,展现了农村基本经营制度的持久活力,有利于明晰土地产权关系,更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益;有利于促进土地资源合理利用,构建新型农业经营体系,发展多种形式适度规模经营,提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率,推动现代农业发展。原则  不能把农村土地集体所有制改垮了  尊重农民意愿。 原来政府默认或鼓励资本进入农地流转,但一直未明文确定,两办的《意见》出台后,给承包土地的各路资本吃了一颗“定心丸”。 让春晖集团苦恼的另一个问题是,尽管企业成为湖北最大的种田大户,但国家的“粮食直补”却一分也落不到实际的经营者手中,而统统都发给了土地的承包者。 当“人口红利”渐消之际,中国政府正酝酿着以“土地集中—人口集中—城镇化”为路径释放出潜藏着的“土地红利”。 目前,中国农业已超过工业成为最大的面源污染产业。中国耕地不足世界10%,化肥使用量超过了全世界总量的1/3。 承包土地被征收的,承包农户有权依法获得相应补偿,符合条件的有权获得社会保障费用等。 中国土地学会副理事长黄小虎担心,现在的问题是农民工进城后,没有放弃承包权,只是将经营权流转出去。在农业生产的收入中,一部分要给承包者,一部分要给经营者。 集体土地被征收的,农民集体有权就征地补偿安置方案等提出意见并依法获得补偿。 只有土地经营权首先从承包权中分离出来,土地才有可能在现有制度下集中耕种、规模化生产,人才能走出耕地、脱离农业向城市转移。 同时,经营者加大化肥、农药的用量,进行“掠夺式”经营,进而造成土壤污染。 目前,湖北地区粮食直补约为130元/亩,如是算来,湖北春晖集团流转的12.3万亩土地,约合近1600万元。 可当大量土地经营权从承包权中分离出来时,粮食直补政策却依然如故。 城镇化的基石  土地“三权”分置改革需要大量配套措施来不断完善,同时也需要从法律层面进一步厘清。 ”事实上,全国部分地区也爆出合作社负责人因经营不善而“跑路”。 ”李元称。他认为,农用地由于收益低,因此价格低。 不得违法调整农户承包地,不得以退出土地承包权作为农民进城落户的条件。 守住政策底线。 中国土地学会副理事长黄小虎担心,现在的问题是农民工进城后,没有放弃承包权,只是将经营权流转出去。在农业生产的收入中,一部分要给承包者,一部分要给经营者。 中国土地学会副理事长黄小虎担心,现在的问题是农民工进城后,没有放弃承包权,只是将经营权流转出去。在农业生产的收入中,一部分要给承包者,一部分要给经营者。 近日,为进一步健全农村土地产权制度,推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。